Az MNB új szabályozást kíván bevezetni a lakáshitel piacon. Megjelenik ősztől a „Fogyasztóbarát hitel”, mely a kamatszint csökkentését és a hiteltermékek egyszerűsödését hozhatja. A Bankmonitor.hu vizsgálata szerint ma a kínált hitelek töredéke felel meg a „Fogyasztóbarát hitel” előírásainak. Ha a bankok az „elvárt” szintre csökkentik a kamatokat, az egy 10 millió Ft-os hitel esetében 500 ezer Ft-tól 1,4 millió Ft-ig terjedő mérséklődést eredményezhet a teljes visszafizetésben.
„Fogyasztóbarátnak” az a hitel nevezhető, mely legalább 3 évig fix törlesztőrészlettel és nem több, mint 30 éves futamidővel rendelkezik, valamint a kamatfelára nem haladja meg a 2,5%pontot (ezen információt a Portfolio.hu szerezte piaci forrásokból). A lakáshitelek kamata (leegyszerűsítve) két tényezőből tevődik össze: a piaci kamatszintből és a kamatfelárból. Ez utóbbit határozza meg minden bank a saját kínálatában.
A Bankmonitor.hu egy átlagos hitelfelvevői helyzetet alapul véve vizsgálta meg a bankok aktuális kínálatát: kétkeresős család összesen 320 ezer Ft havi nettó bevétellel, egy 16,5 millió Ft-os ingatlan megvásárlásához 10 millió Ft lakáshitelt vesz fel 20 éves futamidőre. A bankok kínálatában (12 bank 54 hitelének a vizsgálata alapján) a legolcsóbb hitel ma 2,83%-os kamattal, a legdrágább 8,2%-os kamattal rendelkezik. A legolcsóbb hitel törlesztőrészlete 3 havonta változhat, a legdrágábbé 20 éven keresztül fix. Tekintettel arra, hogy a biztonságos törlesztésnek ára van, külön vizsgálandóak az eltérő ideig fix törlesztés kínáló hitelek.
Kiindulópontként annyit érdemes kiemelni, hogy a kamatváltozás szempontjából biztonságosnak tekinthető, 5 évig fix törlesztéssel bíró hitelek esetén a teljes visszafizetés a legjobb termék esetében 15,9 millió Ft, a legdrágább termék esetében 16,9 millió Ft.
Az alábbi ábrán minden egyes pont egy adott lakáshitelt képvisel. A bankpiac 95%-át lefedő kínálat vizsgálata alapján megállapítható, hogy mindössze minden kilencedik termék felel meg ma az MNB elvárásainak. A lakáshitelek fele elvérzik azon a ponton, hogy 3 évnél gyakrabban változhat a törlesztőrészletük (nem mellesleg, ha ezt a kritériumot figyelmen kívül hagyjuk, akkor a kamatfelár vonatkozásában is csupán 2 lakáshitel lenne fogyasztóbarát).
A vizsgálatban 30 olyan lakáshitel szerepelt, melynek törlesztőrészlete legalább 3 évig fix. Ezen hitelekből 6 terméknél alacsonyabb a kamatfelár a megcélzott 2,5%-os szintnél.
Milyen változásokat hozhat az MNB új törekvése? Ha minden bank alkalmazkodik az „elvárásokhoz” (erről részletesen a későbbiekben), akkor 500 ezer Ft-tól 1,4 millió Ft-ig terjedő mértékben csökkenhet a hitelfelvevők teljes visszafizetése 10 millió Ft-os hitelösszegnél. (3 évig fix törlesztéssel rendelkező lakáshiteleket egyetlen bank kínál – ráadásul szinte teljesen „fogyasztóbarát” kamatszinten – így itt minimális a potenciális csökkenés mértéke.)
Érdemes megjegyezni, hogy a rövidtávon változó törlesztésű hitelek esetében is igen nagy jelentősége lenne a kamatfelár 2,5%-ig csökkenésének.
Reális azt várni, hogy minden lakáshitel „Fogyasztóbarát” legyen? Vélelmezhetően nem. Ez elsősorban annak köszönhető, hogy a lakáshitelek kamatszintjében a pénzügyi logika alapján vissza kell tükröződnie a kockázatnak is. Egész egyszerűen a kockázatosabb ügyfelek a világon mindenhol magasabb kamatszint mellett vehetnek fel hitelt.
Az eddig megismert törekvések alapján az MNB és bankok a következő hónapokban intenzíven egyeztetnek és ezt követően ősszel jelenhet meg a bankok „polcain” a fogyasztóbarát hitel. Vélhetően a lakáshitel kínálat változása már ezt megelőzően megindul. A fenti ábra tanulsága alapján pedig a lakáshitelt felvenni szándékozók kellő körültekintéssel – ugyan nem túl nagy számosságban, de – már ma is találhatnak kedvező megoldásokat.
