Jelentős helyzeti hátránnyal indulnak lakáshitel felvételekor azok, akik nem rendelkeznek az átlagosnál (jóval) magasabb pénzügyi ismeretekkel. Egész egyszerűen úgy érezhetik magukat a tájékoztatáskor, mintha idegen nyelven beszélnének hozzájuk, és az új információk, idegen szavak áradatában teljesen elveszettnek érezhetik magukat. Innen pedig egyenes út vezet oda, hogy harmadik félre bízzák a döntést, mert nem tudják rangsorolni az egyes ajánlatokat, sem pedig felmérni a saját lehetőségeiket.
A hitelfelvétel előtti döntéshez már többféle módon kaphatsz segítséget, ha áldozol időt a tájékozódásra és nem röstellsz kérdezni. Senki sem születik pénzügyi zseninek, ám annál többen kényszerülnek lakáshitel felvételére. Hogy el tudd dönteni egy ajánlatról, hogy az jó neked, vagy van annál jobb is, muszáj az alapvető fogalmakkal tisztában lenni!
Így nem érhet túl nagy meglepetés, ha az alábbiak hagyják el a banki ügyintéződ, vagy a hitelközvetítőd száját!
Hirdetés
Hirdetés
„Milyen kamatperiódust szeretne?”
Kicsit egyszerűbben: meddig legyen fix a törlesztőrészlet? Ez hülye kérdés, mert természetesen mindenki a legolcsóbb lakáshitelt szeretné, és annak legyen végig fix a törlesztőrészlete. Ez viszont nem megy. Az aktuális lakáshitel ajánlatok között a legolcsóbbak törlesztőrészlete gyakrabban, 3, 6, 12 havonta változhat (rövid kamatperiódus), míg a hosszabb távon kiszámítható, 5-20 évig fix lakáshitelek drágábbak (hosszú kamatperiódus).
Mindig nézz meg többféle kamatperiódusú lakáshitel ajánlatot, és számolj azzal, hogy olyan gyakran változhat a havi fizetnivaló – emelkedhet és csökkenhet is –, amilyen hosszú a hitel kamatperiódusa!
„Piaci vagy támogatott hitelt kalkuláljak?”
Először is, melyik mi! A támogatott hitel neve onnan ered, hogy állami kamattámogatás jár hozzá, kvázi az állam helyetted fizeti meg a banknak a kamat egy részét (ezek az Otthonteremtő kamattámogatott hitelek, és a Fiatalok és többgyermekesek kamattámogatott hitele).
Ettől függetlenül nem biztos, hogy olcsóbb a támogatott hitel a piacinál. A piaci esetén ugyan nincs ilyen állami kamattámogatás, viszont a nagyon alacsony alapkamatnak köszönhetően ezek a lakáshitelek mára nagyon olcsók lettek.
Ha szeretnél jobban elmélyülni és megtudni, érdemes-e kamattámogatott hitelt felvenni, olvasd el egy korábbi cikkünket „Ráfizetsz az államilag támogatott lakáshitellel” címmel.
„Türelmi idővel kéri?”
Azaz: szeretnél egy pár évig alacsonyabb, majd utána magasabb törlesztőrészletet fizetni? A türelmi idő alatt ugyanis nincs tőketörlesztés, csak kamatot fizetsz, így alacsonyabb a havi törlesztő. Optimális lehet például olyan családoknál, ahol az egyik fél otthon van a gyermekkel és kevesebb a fizetése, de csak átmenetileg.
„Lakástakarékkal is kombinálhatjuk?”
Szintén türelmi idő van a lakástakarékkal kombinált hitelek esetén is. A lakástakarékra 30% állami támogatást kapsz, és elköltheted a lakáshiteled visszafizetésére. Ez mindenképpen előnyös, de több módon is kapcsolódhat egy lakástakarék a lakáshitelhez.
„A kamat a BUBOR-tól függően változhat…”
A legolcsóbb, rövid kamatperiódusú hitelek kamata a BUBOR-hoz van kötve. Annyival változik a hitel kamata, amennyivel a 3, 6, 12 hónapos BUBOR változik. A BUBOR a Budapesti bankközi kamatláb, amely azt mutatja, milyen kamatláb mellett hajlandók a bankok egymásnak hitelt nyújtani. Ez hatással van tehát arra is, hogy milyen olcsó vagy drága hitelt adnak neked.
„A bank a H0F kamatváltoztatási mutatót alkalmazza…”
2015. február 1-je óta a bankoknak a Magyar Nemzeti Bank által közzétett kamatváltoztatási mutatók közül kell választani, és azt alkalmazni. Ezek a mutatók az MNB honlapján is fent vannak, és a bankoknál is van róla információ. Jelentésük az, hogy csak a választott mutató alapján változhat a hitel kamata, nem pedig önkényesen határozzák azt meg. A mutató nem mutatja meg előre, hogy mennyivel fog változni a kamat, hanem azt mutatja meg, hogy mi alapján fog a változás bekövetkezni, mi mozgatja a változtatást.
„Most megnézem a JTM és LTV arányokat…”
Ez a jövedelem és a fedezetül felajánlott ingatlan ellenőrzése. A JTM a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató, amelynek jelentése, hogy az igazolt, és a bank által elfogadható havi nettó jövedelem nem terhelhető tovább annak 50-60%-ánál. Ez a maximális korlát, de ennél alacsonyabbat is alkalmazhat a bank, azaz néhol csak 30-40%-os terhelést engednek meg.
Az LTV a hitelösszeg és a fedezetül felajánlott ingatlan értékét viszonyítja egymáshoz (hitelösszeg/ingatlanérték). Így számolják ki a HFM mutatót, amely a hitelfedezeti mutatót jelenti. Ez nem lehet több 80%-nál, azaz egy 10 milliós ingatlanra maximum 8 millió hitelt lehet felvenni. Leegyszerűsítve: 20% önerő szükséges.
„A scoring alapján úgy látom, hogy kaphat hitelt…”
A „score” pontszámot jelent, és a hitellel úgy függ össze, hogy a hitelfelvevőket jövedelmük, és egyéb tényezők alapján rangsorolják, pontozzák. Ezt nevezhetik adósminősítésnek, adósbesorolásnak is. Lényege, hogy ez alapján dől el, hogy adott banknál hitelképes vagy-e, illetve vannak olyan bankok, ahol még azt is befolyásolja, miylen kamattal kapsz tőlük hitelt.
„A közjegyző majd felolvassa a szerződést…”
Amikor lakáshitelt veszel fel, azért írod alá közjegyző előtt (is) a szerződést, mert ez egy plusz biztosíték a banknak arra, hogy könnyebben behajthassa tőled a kölcsönadott pénzt, ha nem fizetnél. A közjegyző általában elejétől a végéig felolvassa a szerződést, lehet tőle kérdezni is, viszont nem tud mindenre válaszolni.
Nem a közjegyző fogja neked elmondani, hogyan működik például az adott banknál egy futamidő módosítás, vagy azt, hogyan módosíthatod a bankszámlád típusát, amelyről a kölcsönt törleszted. Ő azt tudja neked elmondani, mivel jár, ha nem fizeted a hitelt, és milyen kötelességeid vannak. A közjegyző nem a bank szakembere, hanem egy „jogi biztosíték”, ezért a hitellel kapcsolatos összes kérdésedet még a szerződés aláírása előtt a banknak tedd fel!
„Akkor folyósítunk, ha széljegyes a tulajdoni lap, és engedményezte a lakásbiztosítást”
Ha belegondolsz, teljesen logikus, hogy a bank feltételekhez köti a hitel utalását. Azaz miután eldöntötték, hogy hitelt kapsz, több dolgod is van, hogy a kölcsönt el is utalják egy vásárlásnál az eladónak. Többek között kapsz egy paksamétát, amelyet el kell vinni a földhivatalba. Ott bélyegzik, egy részét elveszik, egy-két papírt visszakapsz, és ez 12 600 Ft-ba kerül. A visszakapott papírokat és a számlát kéri általában a bank, mielőtt folyósít, így bizonyosodik meg arról, hogy tényleg a tulajdoni lapra fog kerülni a hitel.
Ez először a tulajdoni lap tetejére, széljegyre kerül, mert van egy elintézési ideje, amely alapesetben 30 nap. Azaz 30 nap alatt kerül széljegyről ténylegesen a tulajdoni lap megfelelő részére (határozattal bejegyzik). Hogy ne kelljen 30 napot várni a hitelre, elfogadják a bankok a széljegyes tulajdoni lapot is.
A másik fontos dolog, hogy lakásbiztosítást kötsz, és azt engedményezed. Azaz a biztosítás első számú kedvezményezettje a bank lesz. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy ha valami történik a házzal, és bemész a biztosítóhoz, a bankot azonnal értesítik, és a bank dönti el, hogy megkapod-e a pénzt, hogy rendbe hozd a házat, vagy letudja belőle a hitelt. Ilyen esetben a bankok is mindig arra törekszenek, hogy a ház eredeti állapotát nyerje vissza.
„A földhivatal önálló zálogjogot és elidegenítési és terhelési tilalmat jegyez be”
A tulajdoni lapra egész pontosan ez kerül. Zálogjog, mert zálogul a házadat, lakásodat ajánlod fel a hitelért cserébe. Elidegenítési tilalom, azaz nem adhatod el szabadon, amíg a hitel rajta van, csak a bank engedélyével. És terhelési tilalom, azaz nem terhelhetsz rá szabadon például másik hitelt, vagy CSOK támogatást, csak a bank engedélyével.
