Orbán Viktor szerdai bejelentései között nem kapott elég figyelmet az, hogy a kormány szeretné a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitelek (MFL) felé terelni a lakáshitelesek jelentős részét. De miért került ez bele egyáltalán a koronavírus gazdasági hatásait mérsékelni hivatott kormányzati csomagban? Mindjárt megmutatjuk.
Kezdjük azzal, hogy mi is egyáltalán a Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL)? Ez egy speciális lakáshitel konstrukció, amit még 2017 nyarán vezetett be a Magyar Nemzeti Bank (MNB). A bankok a termékeikkel az MNB-hez pályázhatnak az MFL minősítésért, ahhoz pedig, hogy megkapják, számos feltételnek kell megfelelniük. Az egyik ilyen feltétel, hogy a fogyasztóbarát lakáshitelek kamata nem haladhatja meg 3,5 százalékpontnál nagyobb mértékben a referencia-mutatóként alkalmazott BIRS vagy Állampapír hozamot. Emiatt az MFL-ek jellemzően olcsóbbak a piaci lakáshiteleknél, ám ez nem minden esetben van így.
A 12 magyarországi bank ajánlatait összehasonlító Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátor szerint például, ha a legolcsóbb 20 millió Ft összegű, 20 éves futamidejű, 10 éves kamatperiódusú jelzáloghitelt keressük, akkor most éppen az UniCredit Bank fogyasztóbarát hitele nyerne a maga 3,55%-os THM (teljes hiteldíj mutató) értékével. Ám ez csalóka, ugyanis ez a termék kizárólag a bank meglévő ügyfelei számára elérhető.
Mindössze 0,03%-kal lemaradva tőle (3,58% THM-mel) az Erste piaci lakáshitelét találjuk, mint ahogy a dobogó harmadik helyezettje is piaci hitel. Vagyis jól látszik, hogy ha kizárólag a hitelek árait vetjük össze, akkor egyáltalán nem biztos, hogy valakinek éppen egy MFL lesz a legkedvezőbb. A bankok hitelezési gyakorlata ugyanis nagyon különböző, ezért előfordulhat, hogy míg valakinek az egyik pénzintézet adja a legkedvezőbb ajánlatot, addig egy másik igénylő számára másik bank a nyerő választás.
Hirdetés
Hirdetés
Kötelező érvényű ajánlatot kell adniuk a bankoknak!
Van azonban még érv az MFL-ek mellett. Például az, hogy igényléskor a bankoknak kötelező érvényű ajánlatot kell adniuk, vagyis ha az ügyfél teljesíti a feltételeket, akkor a banknak a benyújtáskor vállalt kondíciókkal kell leszerződnie.
Nagyon kevés ok miatt hátrálhat ki utólag a bank. Az egyik ilyen, ha olyan csontváz esik ki az igénylést követően a szekrényből, ami miatt nem lehet megkötni a hitelszerződést: például a fedezetként felajánlott ingatanról kiderül, hogy fedezetként nem elfogadható. (Mondjuk azért, mert rendezetlenek a tulajdonviszonyai.) Ezen kívül még a referenciamutató 0,75%-os megváltozása lehet kibúvó, vagy persze az, ha lejár a hitelajánlat jellemzően 90 napos érvényességi határideje.
Kedvezőbb előtörlesztés
Pénzügyi előny még az MFL-eknél, hogy itt 1%-ban van maximalizálva az előtörlesztési és a végtörlesztési díj, ami a piaci hiteleknél esetenként 2%, valamint lakástakarékból költségmentesen lehet előtörleszteni ezeket.
Előnyös kamatperiódus-váltás
Ennél nyomósabb érv azonban, hogy az MFL-ek esetében kamatperiódus-fordulókor nagyon kedvező feltételekkel módosítható a kamatperiódus hossza. A bank ugyanis az új kamatperiódus esetében is az eredeti kamatfelárat alkalmazhatja csak. Ez akkor lehet érdekes, ha valaki hosszabb kamatfixálásra szeretne váltani: például 5 év helyett inkább 10 évre rögzítené a hitelkamatot. Ilyenkor, ha a bank eredetileg mondjuk 3,5%-os kamatfelárat tett rá az 5 éves kamatperiódusú hitel referenciamutatójának számító 5 éves BIRS-re, akkor most ugyanennyit tehet rá a 10 éves kamatperiódusú hitel referenciamutatójának számító 10 évesre is.
Egy piaci lakáshitelnél a kamatperiódus nem módosítható, vagyis, ha valaki például 5 éves kamatperiódussal vett fel eredetileg lakáshitelt, akkor az a futamidő végéig ilyen is marad. Hitelkiváltással (vagyis a hitel lecserélésével) persze meg lehet hosszabbítani a kamatperiódust, ám ehhez új hitelszerződést kell kötni, annak minden macerájával és költségével (hiteligénylés, hitelbírálat, értékbecslés, közjegyzői okiratba foglalás, folyósítási díj stb.) együtt.
Nem vesznek el végleg a kamatkedvezmények
A Bankmonitor.hu tapasztalatai szerint sok adós sajnos nincs tisztában azzal, hogy a szerződéskötéskor érvényes kedvező kamatot el is veszítheti, akár véglegesen. Arról van szó, hogy a bankok kamatkedvezményt adnak bizonyos feltételek vállalása esetén, ilyen lehet például egy meghatározott havi összeg számlára érkeztetése. Igen ám, de mi a helyzet akkor, ha az adós elveszíti a munkáját, esetleg fizetés nélküli szabadságra küldik a jelenlegi helyzetben, hiszen ekkor könnyen előfordulhat, hogy nem tudja a vállalását teljesíteni. Piaci lakáshiteleknél gyakran végleg elveszik ilyenkor a kamatkedvezmény, vagyis a következő hónaptól a futamidő végéig magasabb lesz a havi törlesztő.
Az MFL-eknél ezzel szemben a kamat kizárólag addig lesz magasabb, amíg az adott feltétel nem teljesül, ha helyre áll a „rend”, a kamat (ezzel pedig a havi törlesztő) vissza áll az eredeti szintre. Ez pedig nagyon nem mindegy, hiszen egy 20 évre felvett 10 millió forintos lakáshitelnél havi 400 ezer Ft jövedelemérkeztetés akár 10 ezer Ft kedvezményt is érhet havi törlesztőben.
Mit tervezhet az MNB?
Nagy kérdés ugyanakkor, hogy a Magyar Nemzeti Bank hogyan képzeli majd el az MFL-ekre való kedvezményes átváltást. A Bankmonitor szakértői szerint az egyik lehetséges megoldás az lehet, hogy a bankoknak saját ügyfeleik részére ugyanazt az átváltási lehetőséget kell biztosítaniuk, mint amit a fogyasztóbarát lakáshitelek kamatperiódus váltásakor szoktak alkalmazni. Vagyis marad a korábbi kamatfelár, amit az új kamatperiódus referenciamutatójához adnak hozzá. A részletek azonban még kidolgozás alatt vannak, így amint megtudunk bármilyen konkrétumot, arról azonnal tájékoztatni fogjuk olvasóinkat.
