Ha lakást szeretnénk venni, akkor ez az egyik első kérdés, amelyet el kell döntenünk. Sokan azt gondolják a jelenlegi otthonteremtési támogatások mellett a kérdést egyszerű megválaszolni: ha van gyermekünk, akkor az új építésű lakásokra sokkal több támogatást kaphatunk. Pedig a helyzet egyáltalán nem ilyen egyértelmű, számos szempontot figyelembe kell venni, amikor eldöntjük, hogy új vagy használt lakást vásároljunk.
A jelenleg elérhető otthonteremtési támogatások összege magasabb lehet új építésű ingatlan vásárlásakor. Talán emiatt sokan azt gondolják, hogy új lakást venni sokkal jobban megéri, mint használtat. Természetesen a támogatások szerepe jelentős, azonban számos más szempontot is figyelembe kell vennünk a döntés során.
1. A lakástámogatások összege jóval magasabb lehet egy új lakásnál
A jelenlegi lakásárak mellett az otthonteremtési támogatások jelentősége is felértékelődik: sokan csak ezek igénybevételével tudnak saját otthont vásárolni. Az elérhető kedvezmények nagysága függ a gyermekek számától és sok esetben a lakáscéltól is. Jellemzően egy új építésű házra nagyobb összegű támogatás érhető el, mint használtra.
A családi otthonteremtési kedvezmény (csok) összege 600 ezer forint és 10 millió forint között mozoghat. Egyáltalán nem mindegy azonban a gyermekek száma és a lakásél sem. Egy háromgyermekes család például új lakás vásárlására 10 millió forintot, míg használt lakás megvételére 2,2 millió forint támogatást kaphat.
A csok támogatást igénylők számára elengedik a vagyonátruházási illetéket és a vételár áfa tartalmát is. Ez utóbbi azonban csak új lakások esetében értelmezhető, hiszen csak ott kell áfát fizetni.
A Babaváró hitel nem kifejezetten lakáscélú támogatás, az elérhető összeg maga sem függ a felhasználási céltól. Az igényelhető kölcsön összegét egyébként a gyermekek száma sem befolyásolja, viszont a futamidő alatt született babák után járhatnak különböző kedvezmények, támogatások.
A csok-hitel a 2 vagy 3 gyermek után csok támogatást igénylők számára elérhető támogatott lakáshitel. (A kölcsön kamata futamidő végéig fix 3 százalék.) Az igényelhető összeg maximális nagysága a gyermekek számától függ: 3 gyermek esetén legfeljebb 15 millió, míg két baba esetén maximum 10 millió forintot lehet felvenni.
Ha egy 50 millió forint értékű lakást veszünk alapul, akkor az elérhető támogatások összege 10 millió forinttal lenne több – 39,3 millió forint – akkor, ha új építésű ingatlant választanánk, nem pedig használtat. Ráadásul a különbözet teljes egészében vissza nem térítendő támogatás lenne, aminek a jelentősége – úgy is mondhatnánk, hogy kedvezmény tartalma – jóval nagyobb.
Hirdetés
Hirdetés
2. A vételár – meglepő módon nincs olyan jelentős eltérés
Amennyiben az újszerű, kiemelkedően jó állapotú használt ingatlanok értékét nézzük, akkor meglepően közel vannak az új építésű lakások árához. Számos esetben 10 százalékos árkülönbség sincs a két ingatlantípus között. (Például az ingatlan.com oldalán meghirdetett 13. kerületi új építésű és a nagyon jó állapotú használt lakások négyzetméterára is igen közel van egymáshoz.)
Márpedig egy 50 millió forint értékű lakás esetében a 10-15 százalékos árkülönbség 5-7,5 millió forintot jelent, miközben az új építésű lakásokra elérhető támogatások összege 10 millió forinttal több.
3. A személyes ízlésünkre szabják otthonunkat
Jelenleg egy új építésű kulcsrakész házat már az építkezés során – nem ritkán a tervezőasztalról – vásárlunk meg. Ez azt is jelenti, hogy még beleszólhatunk egyes elemek kialakításába. (Például egye válaszfala pontos helyét meghatározhatjuk, esetleg egy adott helyiségről eldönthetjük, hogy az lakószoba vagy garázs legyen.)
Illetve a burkolatokat, a szanitereket és egyéb kiegészítőket – természetesen egy meghatározott értékhatárig – ugyancsak mi magunk választhatjuk meg. Mondhatjuk azt is, hogy a saját ízlésünknek megfelelően lesz kialakítva új otthonunk belső tere, burkolata.
Egy használt lakás esetén erre nincs lehetőségünk, ott a falak elhelyezkedése adott, a burkolatok is megvannak. Ha valami nem tetszik, akkor maximum egy felújítás, átalakítás keretében tudjuk megváltoztatni az adott elemet, márpedig ezért természeten a vásárlást követően külön fizetni kell. Mondjuk a felújításra remek lehetőséget kínál az otthonfelújítási támogatás, valamint az ehhez igényelhető támogatott otthonfelújítási hitel.
4. Milyen műszaki tatalommal készül el az adott ingatlan?
Egy új építésű lakást jellemzően az adásvételi szerződés aláírását megelőzően nem tudunk megtekinteni. (Láthatunk látványtervet róla, esetleg megnézhetünk egy minta lakást.) Éppen ezért kiemelten fontos megismerkedni az épület műszaki leírásával.
Sok esetben ekkor szembesülünk azzal, hogy bizony egy kulcsrakész lakás nem jelent feltétlenül költözhető állapotot. Sok esetben a konyhabútor nem képezi részét a vételárnak. Elképzelhető, hogy a redőnyök kialakításáért, vagy éppen a padlófűtésért is plusz felárat kérnek el. Vagy épp a klíma kialakításáról, beépítéséről kell utólag a kulcs átvételét követően gondoskodni.
Ezek a tételek egy használt lakás megtekintésekor nem is szúrnak feltétlenül szemet, ha viszont magunknak kell gondoskodnunk a kialakításukról, akkor mélyen a pénztárcánkba kell nyúlnunk. Több százezer, adott esetben több millió forintba is kerülhetnek ezek a „végső simítások”, melyek az új lakás vételárába nem számítanak bele.
5. A kert kialakítása
Egy önálló telekkel rendelkező új építésű ház vásárlásakor a telekméret fontos tényező lehet. Arra azonban sokszor nem is gondolunk, hogy a vásárlást követően milyen állapotban lesz az udvar.
Egy durva tereprendezést követően még rengeteg munkát kell belefektetnünk ahhoz, hogy a megálmodott gyep, a fák és a virágos megfelelőek legyenek. Ezeket a költségeket is be kell tervezni: ez az összeg az igényektől függően pár százezer forinttól indulhat és elérheti akár az egy millió forintot is. Ráadásul a kert esetében gyakran az idő is fontos tényező: a növények kifejlődéséhez ugyanis sok esetben évekre van szükség.
6. Milyen lakáshitelt kaphatunk adott célra?
Szerencsére a legtöbb bank azonos – vagy közel azonos – kondíciókkal kínál lakáshitelt új, illetve használt lakás vásárlásra. (Legfeljebb a fogyasztóbarát lakáshiteleknél lehet eltérés, ugyanis nem mindegyik bank rendelkezik megfelelő minősítéssel mindkét lakáscél esetében.)
Az egyes bankok ajánlatai között azonban jelentős eltérés lehet. (Egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű és 10 éves kamatperiódusú lakáshitel havi törlesztőrészlete között a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján akár 22 ezer forint is lehet a különbség.) Egy jó választással így összességében 5,2 millió forintot lehetne spórolni.
A döntés során tehát a lakáshitel kondíciói nem számítanak, az egyéb feltételek viszont nagyon is lényegesek lehetnek. Például lakásvásárlási hitelt a bankok nem folyósítanak szakaszosan, a készültségi fokkal arányos ütemben. (Az épület elkészültét követően utalják el egyben az eladónak a pénzt.) Emiatt gondot okozhat az, ha az eladó/kivitelező az építkezés előrehaladtával több ütemben kérné a vételárat: akár az adásvételi szerződés is meghiúsulhat, ha nem rendelkezünk elegendő önerővel.
Egyes bankok azonban rugalmasabban kezelik a hitelösszeg elutalásának időpontját: van, ahol az albetétesítés is elvárás, míg mások már a használatbavételi engedély meglétekor elutalják a hitelösszeget az eladónak. Ezzel adott esetben egy nagyobb projektnél akár heteket, hónapokat lehet nyerni.
7. Nem mindenhol építenek új lakásokat
Budapesten, a nagy városokban több lakásépítési projekt is zajlik. Ha vidéken, kisebb településeken keresünk lakást, akkor azzal szembesülhetünk, hogy ha akarnának se tudnánk új építésű otthont venni, mert nem épülnek lakások. Ilyenkor marad a használt lakás megoldásként.
Természetesen építkezhetünk mi magunk is egy ilyen településen – ezzel új építésű házunk lenne, és a legtöbb lakástámogatást is ki tudnánk használni -, ez azonban már egy teljesen másik cél. Például az építkezés befejezéséig – ami akár egy évig is elhúzódhat – nem tudunk beköltözni az új otthonunkba.
8. Mikor lehet beköltözni?
Lényeges szempont lehet a vásárlás során az is, hogy mikor költözhetnénk be új ingatlanba. (Ez különösen akkor lehet fontos, ha meglévő otthonunkat el kellett adnunk azért, hogy az új lakás vételárát ki tudjuk fizetni.)
Ez jellemzően egy használt lakás vásárlásakor nem szokott gondot okozni, a vételár kifizetését követően általában 1-2 hónapon belül már lehet is költözni. Ugyanakkor egy építés alatt lévő ingatlan megvásárlásakor teljesen más a helyzet. Ott akár egy év is eltelhet amíg a ház felépül.
Ha sürgős lenne a költözés, akkor a legjobb megoldás a használt lakás lehet. (Természetesen olyan új építésű szabad lakást is lehet elvétve találni, amelyik már a műszaki átadás előtt áll.)
9. Használt lakást olcsóbban is találni
A nagyon jó állapotú, újszerű használt lakások ára nem tér el nagy mértékben az új építésű ingatlanok értékétől. Természetesen, ahogy egyre engedünk a minőségi elvárásainkból úgy találhatunk mind több olcsóbb lakást. Ha nem tudjuk megfizetni az új építésű és az újszerű lakások vételárát, akkor még mindig nézelődhetünk az átlagos, esetleg felújítandó lakások között. Ezt pedig természetesen csak a használt lakások között tudjuk megtenni.
10. Kihasználható a felújítási támogatás
De kereshetünk azért is egy közepes állapotú használt lakást, hogy a felújítási támogatás felhasználásával alakítsuk ki új, modern otthonunkat. A felújítási támogatás keretében ugyanis a korszerűsítési költségek felét, de legfeljebb 3 millió forintot utólag visszakaphatjuk az államtól, amennyiben gyermeket nevelünk.
Nyilván az összeg nem elégséges egy teljes felújításra, de egy nagyobb elem – tető, fűtés – korszerűsítésére akár elegendő is lehet.
Bankmonitor tipp
A fentiekből már kiderült, hogy egyáltalán nem is olyan egyszerű eldönteni milyen ingatlant vásároljunk. A Bankmonitor szakértői szerint érdemes először a lehetőségeinket felmérni: milyen lakások érhetőek el az adott régióban, a költségvetésünk milyen értékű ház megvásárlását teszi lehetővé, mikor kellene költöznünk új otthonunkba?
Ha ezt követően még mindig szóba jöhet a használt- és az új építésű lakás egyaránt, akkor pedig nézelődjünk mindkét kategóriában, majd a konkrét kínálat alapján döntsük el, hogy mit nyerünk, illetve veszítünk az adott lakás választásával.
