Az utóbbi években a lakásárak emelkedése jellemezte az ingatlanpiacot, mely napjainkban is dinamikus növekedést mutat. A Duna House Ingatlan Barométere alapján az elmúlt évben vidéken 12-39%-kal, míg Budapesten 16-22%-kal nőtt az átlagos négyzetméterár. Ez komoly fejtörést okoz a lakást vásárolni kívánók számára, de létezik megoldás. A növekvő vételár mellett is előfordulhat, hogy összességében akár 1,5 millió forinttal kevesebb pénzt kell kifizetni egy lakás vásárlásához, mint egy évvel ezelőtt.
A lehetséges megoldás bemutatásához vegyünk példaként egy átlagos 70 m2-es pesti városrészben található használt téglalakást, melyhez 36,5 millió Ft megfizetése után juthattunk hozzá tavaly ilyenkor, míg jelenleg 42,5 millió Ft-ra van szükségünk ugyanehhez. Ez 16,5%-os áremelkedést jelent csupán egyetlen év alatt. Ha egy ilyen lakást saját önerő biztosítása mellett kizárólag piaci lakáshitel felvételével szeretnénk megvásárolni, akkor ez a hitelösszeg emelkedése miatt még a 6 milliós áremelkedésnél is nagyobb többletköltséget jelentene számunkra.
Egy 36,5 millió Ft értékű használt lakás megvásárlásához a tavaly érvényes jogszabályok szerint ráadásul semmilyen otthonteremtési kedvezményt, támogatást sem tudtunk felhasználni, így a szükséges saját forrás hiányában a piaci lakáshitelek jelenthettek megoldást. Ahogy látjuk, ezek önmagában nem nyújt védelmet az emelkedő lakásárak ellen. Az árnövekedés magasabb hitelösszeg felvételét eredményez, mely végül magasabb teljes visszafizetendő összeghez vezet. Ha valamilyen támogatást is igényelnénk, akkor már más lenne a helyet.
Hirdetés
Hirdetés
Milyen kedvezményeket igényelhetünk jelenleg egy használt lakás vásárlásához?
Mi állhat akkor mégis annak a hátterében, hogy 2018. nyarához képest kevesebb ráfordítással juthatunk lakáshoz? A kérdésre a válasz a CSOK-ban (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) bekövetkezett jogszabályi változásokban, egy új támogatási konstrukció elindulásában és a lakáshitelek kamatkörnyezetének alakulásában rejlik.
Milyen pozitív változások történtek 2019. július 1-ét követően?
- a 35 millió Ft értéket meghaladó használt lakások vásárlásához is igénybe vehető a CSOK
- a kedvezményes, legfeljebb 3% kamatozású CSOK hitel használt lakás vásárlás céljából is felvehető (2 gyermek esetén 10 millió Ft, 3 vagy annál több gyermek esetén 15 millió Ft hitelösszeggel)
- elindult a Babaváró támogatás konstrukció
- a Bankmonitor 2019. júliusi lakáshitel körkép elemzése szerint az utóbbi években sokkal olcsóbb lett a magyarok kedvenc lakáshitele, a 10 éves kamatperiódusú lakáshitel, melynél augusztus elején további érdemi kamatcsökkenés történt. Ezek eredményeképpen 2018. augusztusához képest akár 0,4-0,5%-kal alacsonyabb kamatszint mellett is hitelhez juthatunk.
A családtámogatási kedvezményekben történt pozitív változások lehetővé teszik azt, hogy a példánkban szereplő használt lakás megvásárlására is igényelhessünk különböző támogatásokat. Ha ezt az ingatlant egy két gyermeket vállaló házaspár vásárolná meg, akkor jelenleg már hozzájuthatna az 1,43 millió Ft összegű CSOK támogatáshoz – mely az önerő kiegészítéseként szolgálhat -, a 10 millió Ft összegű kamattámogatott CSOK hitelhez, továbbá jogosult lehet 10 millió Ft Babaváró támogatás igénybevételére is. A 42,5 millió Ft lakásár fennálló részének finanszírozásához 11,55 millió Ft piaci lakáshitel jelenthet megoldást, melynek felvétele 10 éves kamatperiódust választva igen kedvező, 3,98%-os kamat mellett is lehetséges.
Mennyivel járhatunk jobban a támogatások igénybevételével?
A lakásvárláshoz az általános banki gyakorlatnak megfelelően a vételár 30%-ának megfelelő önerő meglétét követeltük 2018. augusztusában, az ezen felüli részt piaci kamatozású lakáshitelből finanszíroztuk. A saját megtakarítás és a hitel teljes költsége összesen 49,26 millió Ft-ot tesz ki, vagyis összességében ennyiért juthattunk tavaly egy átlagos 70 m2-es pesti használt téglalakáshoz.
A napjainkban történő vásárlásnál nem szabtuk meg feltételként, hogy a házaspár nagyobb saját megtakarítást mutasson fel, ugyanis a CSOK-ot a bankok elfogadhatják önerőként.
A CSOK hitel, Babaváró hitel és piaci lakáshitel együttes felvételével ugyan 6 millió forinttal több hitelt igényeltünk, azonban a teljes visszafizetendő összeg a kedvezményes konstrukcióknak köszönhetően közel azonos, sőt minimálisan csökkent is a 2018 augusztusi vásárláshoz képest. Ebben kiemelt szerepet játszik a Babaváró támogatás, ugyanis a második gyermek megszületése után az aktuális fennálló tőketartozásunk 30%-a elengedésre kerül – a 2. gyermek ötödik év végén történő születése esetén -, melynek következtében a 6. évtől kezdve 12 500 Ft-tal mérséklődik havi törlesztésünk.
A támogatások felhasználásával a 42,5 millió Ft értékű lakás vásárlására 47,8 millió forintot kellene kifizetnünk összesen.
Ez közel 1,5 millió Ft pénzügyi előnyt jelent az egy évvel korábban történő lakásvásárláshoz képest, így kevesebb ráfordítással vásárolhattuk meg ugyanazt az ingatlant, mint egy évvel ezelőtt.
Mennyi jövedelemre lenne szükség a hitel igényléséhez?
Annak ellenére, hogy nagyobb hitelösszeg felvétele szükséges a vételár megfizetéséhez, az induló törlesztőrészlet csak 8 ezer Ft-tal magasabb – mely az igénybevett támogatásoknak köszönhető – a tavalyi csak piaci kamatozású hitelből történő lakásvásárláshoz képest. A második gyermek megszületése után pedig már 5 ezer Ft-tal alacsonyabb havi törlesztőkkel találkozunk. Ennek eredményeképpen ezen konstrukció sem jelent komoly extra kiadást a futamidő első éveiben sem, végeredményben pedig biztosan pénzügyi előnyt jelenthet számunkra.
A bankok gyakorlata alapján rendszerint a jövedelem 40-45%-a fordítható hiteltörlesztésre. Az általunk felvázolt konstrukcióhoz 2019-ben nettó 393.000 Ft-os jövedelem szükséges a házaspár részéről (amennyiben nincsen korábbról származó hitelfelvétel). Tekintve, hogy ez 75 ezer Ft-tal alacsonyabb a jelenlegi magyar nettó átlagbér szintjének kétszeresénél, sokak számára gyakorlatban is megvalósítható finanszírozást jelenthet.
Kitűnő lehetőség, de nem mindenkinek
A családtámogatási intézkedésekben bekövetkező kedvező változások és az alacsonyabb kamatkörnyezet semlegesíteni tudják az ingatlanárak emelkedéséből származó megnövekedett terhet. Ennek viszont alapvető feltétele valamennyi fent leírt támogatás igénybevétele, melyekre azonban nem mindenki lehet jogosult.
Azon hiteligénylők számára, akik nem terveznek gyermekvállalást, továbbra is a piaci lakáshitel felvétele jelenthet megoldást. Ekkor az áremelkedés miatt több piaci lakáshitelre lenne szükség, mint 2018 augusztusában. A kamatcsökkenés azonban nem tudja kompenzálni az növekvő vételár hátrányait, sőt a példában szereplő lakásra 7-8 millió forinttal többet kellene kifizetnünk összességében, mint egy évvel ezelőtt.
Ha szeretnél átfogó képet kapni a most igazán alacsony kamatszinttel bíró lakáshitelekről, akkor használd a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátorát.
