Ingatlan adásvételnél egyetlen közös pont van eladó és vevő elvárásaiban. Egyik fél se szeretne rosszul járni. Az érdekek eközben, vagy éppen emiatt folyton ütköznek, így most adunk pár tippet, hogy mire figyelj, hogy elégedetten rázhassatok kezet a kulcsátadásnál.
Ha már megvan a kiválasztott ingatlan és meg is állapodtál szóban a tulajdonosokkal, akkor következik az írott vételi ajánlat, vagy szándéknyilatkozat. Ebben rögzítitek, hogy mennyi a vételár, mi a szerződéskötés határideje.
Optimális esetben már előre megbeszéltétek a fontosabb kérdéseket, de olyan is előfordulhat, hogy a csak egy vételi ajánlatot teszel, amit az eladó vagy elfogad, vagy nem. Ha ingatlanos közreműködésével veszel lakást, akkor minden esetben ki kell töltened egy ilyen papírt. Sőt! Egy jelképes, pár százezer forintnyi összeget is le kell szurkolnod, kifejezendő a szándékod komolyságát. Ez az összeg beszámít majd a vételárba.
Ingatlanossal, vagy nélküle?
Rengeteg és nagyon vegyes a tapasztalat az ingatlanosokkal kapcsolatban. Az ingatlanos szakma is tisztában van ezzel. Fontos, hogy mekkora adatbázissal dolgozik a cég, hálózat-e, vagy egy kis irodáról van szó, mennyire érzed elszántnak, felkészültnek a tanácsadót, milyen díjakkal dolgoznak.
Az a legrosszabb ingatlanos, aki olyan lakásokat is kiajánl, amik egyáltalán nem felelnek meg az általad meghatározott paramétereknek.
Viszont az ingatlanos nagyon sokat tud segíteni az áralkuban és ha némi pszichológiai érzékkel is meg van áldva, akkor rendkívül megkönnyítheti a folyamatot.
Hitel a storyban
Ha hitelt veszel fel, még a szerződés aláírása előtt tájékozódj, hogy a választott bank mit szeretne látni a szerződésben.
Arról se feledkezz meg, hogy lakáshitelből az ingóságokat nem tudod megfinanszírozni.
Hitelfelvételnél az extra költségek mellett a legfontosabb kérdés a fizetési határidő. A CSOK, alacsony kamatok, pörgő ingatlanpiac miatt tény, hogy lassabban mennek a banki folyamatok. Az elmúlt időszakban az átlagos hitelbírálati idő kb. 2-2,5 hónapra növekedett.
És most jöhetnek a tisztázandó kérdések!
Előleg vagy foglaló?
A foglalót az adásvételi megkötésekor kell kifizetni és jellemzően a vételár 10%-a szokott lenni. A foglalóra különleges szabályok vonatkoznak: ha a szerződéskötés után a vevő úgy dönt, hogy mégsem veszi meg a lakást, akkor a teljes foglalót elveszíti, ha viszont a tulajdonos gondolja meg magát, akkor a foglaló kétszeresét kell visszafizetnie.
Az előlegnél már sokkal tisztább a kép. Az előlegként megfizetett vételárrész teljes egészében visszajár a vevőnek, amennyiben az üzlet nem jön létre.
Az, hogy van-e foglaló, csak azon múlik, hogy a vételár egy bizonyos részét annak nevezitek-e el, illetve a szerződés aláírásakor mekkora összeg cserél gazdát. Csak akkor lehet ezt az összeget foglalónak nevezni, ha ez a szerződésből egyértelműen kiderül és a szerződés aláírásakor átadásra is kerül.
Abban az esetben, ha senki nem lép vissza, de valami miatt mégis meghiúsul az ügylet (vis major) a foglaló összege visszajár a vevő részére, és minden egyéb következmény nélkül megszűnik a szerződés.
A lakás árának további tételeit már vételárrészletként fizeted majd. Ez azt jelenti, hogy a szerződés felbontása esetén az eladó egyszerűen visszaadja a vevőnek.
Egy nagyobb értékű lakás esetében a foglaló több millió forintra is rúghat. Ezen a ponton érdemes elgondolkozni, hogy akarsz-e ennyi pénzzel mászkálni, túl azon, hogy a készpénzfelvétel se olcsó mulatság. Ennek a díja természetesen attól függ, hogy melyik banknál, milyen számlád van.
A bankban történő készpénzfelvételnek elég magas díja van, ezért célszerűbb apránként ATM-ből felvenni a pénzt. A legbiztonságosabb megoldás azonban továbbra is a banki átutalás.
Arról nem is beszélve, hogy amennyiben támogatott hitel, vagy CSOK is kapcsolódik az ügylethez, akkor a vételár maximum 10 százalékát fizetheted csak készpénzben, a többit szigorúan bankon keresztül kell teljesítened.
Mi maradjon a lakásban?
Már az adásvételi szerződés megkötése előtt, a vételi szándéknyilatkozatba is belefoglalhatod azokat az ingóságokat, amiket az eladó a lakásban hagy. Ettől függetlenül melegen ajánlott a szerződésbe is beleírni, hogy mi marad és mi nem. Nem mindegy ugyanis, hogy teljes konyhabútort, mosogatógépet kell-e venned, vagy elég csak egy ágyat, asztalt venni.
Általában a beépített, egyedileg a lakás méreteihez gyártott bútorok maradni szoktak. Az, hogy ezért mennyit kell fizetned, már csak megegyezés kérdése. A lakásban maradó bútorokat mindenképpen írjátok le tételesen.
Ügyvéd vagy közjegyző írja szerződést?
Ez mindig a vevő döntése, hiszen ő fizeti. Választhatsz ügyvédet, de akár közjegyzőhöz is fordulhatsz. Ahogy azt már megírtuk, nagyon fontos a szakértelem, hiszen egy apró hiba is sokba kerülhet.
Az ügyvédek általában a vételár százalékában szokták meghatározni a munkadíjukat, míg a közjegyzők munkadíjáról jogszabály rendelkezik.
Kérj biztosítékot!
Nem árt legalább a kiköltözésre némi biztosítékot beépíteni a szerződésbe. Például a vételár egy részét visszatartod, késedelem esetén kötbért kell fizetni a feleknek. Ha kifizeted a lakást, de az eladó „elfelejt” kiköltözni és nem kérsz biztosítékot, saját magadnak okozol kellemetlenséget. Megpróbálhatod valahogy kitessékelni a laksából (kényszerkijelentés), de akár hosszú pereskedés is lehet belőle.
Birtokbaadás
Az adásvételi megkötésével még se tulajdonos nem leszel, se birtokon belülre nem kerülsz. Amikor kifizetted az utolsó fillért is, megkapod a kulcsokat a lakáshoz. Ne feledkezz meg a nullás közüzemi számlákról sem! Ezzel tudod majd bizonyítani, hogy milyen mérőóra állásokkal veted át a lakást.
Adós fizess!
Lakásvásárlásnál annyi felé kell fizetned, hogy nem győzöd kapkodni a fejedet. A legnagyobb tétel azonban az illeték lesz, néhány kivételes esettől eltekintve.
A fizetendő illetéket a NAV állapítja meg a vételár alapján, aminek mértéke általában 4%.
Keress lakáshiteleink között: otp vagy fundamenta lakáshitel? Kalkulálj és találd meg a legjobbat!
Mindegy, hogy vevő, vagy eladó vagy, a lényeg, hogy sok részletre kell odafigyelni mindkét félnek. Sose félj kérdezni és inkább többször beszéljétek át a részleteket. Így biztosan mindenki elégedett lesz.
