Az MNB és a KSH is közzétette legfrissebb, 2023. első negyedévre vonatkozó elemzését a lakásárak, az ingatlanpiaci forgalom és a lakáscélú hitelezés kapcsán. Az egyik meglepetés, hogy a tavaly év végi ingatlanár-csökkenés után az adatok idén újra emelkedő tendenciát mutatnak. A Bankmonitor szakértői összefoglalták a legfontosabb ingatlanpiaci trendeket és megnézték, mi várható ezek fényében.
Újra drágulnak az ingatlanok?
Korábbi cikkünkben még arról írtunk, hogy mind a fővárosban, mind vidéken mérséklődtek a lakásárak. 2022. utolsó negyedévében 3, 6 százalékkal lettek olcsóbbak az ingatlanok országos átlagban, az előző negyedévhez képest az MNB lakásárindexe alapján.
Ekkor reál értelemben éves szinten közel 10 százalékos mérséklődést tapasztalhattunk, ami jelentős részben az inflációs adatoknak is betudható volt. A kedvező tendencia ugyanakkor nem folytatódott, ugyanis a legfrissebb jelentés szerint az ingatlanok összesített árindexe (használt és új lakásárak együtt) az előző időszakhoz képest 2023 első negyedévében 2,5 százalékkal nőtt. A használt lakások ára mérsékelten, 1,9 százalékkal, míg az új otthonok ára érdemben, 6 százalékkal lett magasabb egyetlen negyedév alatt.
Egy év távlatából, az előző év azonos időszakához képest a lakásár-növekedés üteme ugyanakkor folyamatosan csökken. A csúcsnak számító, 2022. II. negyedévi 25 százalékos emelkedéshez képest az idei első negyedévben a használt és új ingatlanokat is felölelő árindex már kevesebb mint 10 százalékkal haladta meg az egy évvel korábbi adatot.
Hosszabb távon, 2015-től vizsgálva ugyanakkor megdöbbentő, hogy a használt lakások ára több, mint kétszeresére, az új ingatlanoké pedig közel háromszorosára nőtt ezidáig.
A reál lakásár-index csökkent
A nominális árakkal szemben az inflációval korrigált, vagy reállakásár-index ugyanakkor az elmúlt három negyedévben mind folyamatos csökkenést mutat, így 2023. I. negyedévében a két évvel korábbi szintre tért vissza, az ingatlanárak emelkedése elmarad ugyanis a fogyasztói árak átlagos emelkedésének mértékétől.
Ingatlanárak a fővárosban és vidéken
A Központi Statisztikai Hivatal eddig beérkezett adatai alapján az idei első negyedévben, országos átlagban nem történt jelentős változás az új építésű ingatlanok átlagos árában és négyzetméterárában sem. Az új lakások átlagos ára 57 millió forint, ez megegyezik az előző időszak adataival, Budapesten viszont átlagosan 1,4 millió forinttal, 68,5 millióra nőttek az árak.
A használt ingatlanok piacán már megfigyelhetünk némi változást. A lakások átlagos négyzetméterára minimálisan, 409 ezerről 438 ezer forintra emelkedett. Amíg a községekben minden agglomerációban csökkentek az árak, a Balatonnál és a dunántúli többlakásos épületekben drágulást tapasztalhatunk.
Budapesten egy használt ingatlan átlagosan 48,3 millió forintba kerül, mérsékelt, 600 ezer forintos csökkenéssel az előző évhez képest. A fővárosi családi házak négyzetméterára 5,9 százalékkal csökkent, ezzel szemben a lakások négyzetméterre vetített díja 5,1 százalékkal emelkedett, ahogy a többlakásos épületekben lévő ingatlanok ára is emelkedést produkált, 5,3 százalékkal.
Hogy alakultak a lakásárak az EU-ban?
A tagállamokban és az eurózónán belüli összesített lakásárindex is mérséklődött az előző negyedévhez képest, azonban a csökkenés mindkét esetben lassult. A környező országokhoz képest a magyarországi adatok lényegesen kedvezőtlenebb képet mutatnak.
Hirdetés
Hirdetés
Kéz a kézben: ingatlan-árváltozás és hitelezés
A hazai lakáscélú hitelezésben tapasztalt megtorpanás természetszerűleg összefüggésben van a lakásárak emelkedésével és a reállakásár-csökkenéssel. 2022. első felében megindult a folyósított hitelek számának jelentős, 26 százalékos visszaesése, az elmúlt év második felében pedig már csak nagyságrendileg feleannyi kölcsönt folyósítottak, mint egy évvel korábban. Ez a tendencia a 2023-as évben is folytatódott.
Az okok között a Zöld Otthon Program 2022. tavaszi kivezetése és a lakáshitelek drágulása is szerepel. Míg 2 évvel ezelőtt, 2021. augusztusában végig fix lakáshitelt 4,65-6,12 százalék közötti THM-mel igényelhettünk, 2022 azonos időszakában már 7,28-9,32 százalék között volt ugyanez. Napjainkban, 2023. augusztusában már 8,27 és 9,4 százalék közötti THM értékekkel találkozhatunk a Bankmonitor lakáscélú hitelkalkulátora szerint (20 millió forintra, 20 évre, havi nettó 450 ezer forintos jövedelemmel, használt lakás vásárlására).
A lakáscélú támogatások szerepe továbbra is jelentős
Az elmúlt évekre és napjainkra is jellemző, hogy számos család- és lakástámogatás segítheti az ingatlanvásárlókat, ami szintén komoly hatást gyakorol a lakossági hitelezésre. Míg 2022 év végén több, eredetileg kivezetésre kerülő támogatás folytatásáról született döntés, velünk maradt a Babaváró hitel a Családi Otthonteremtési Kedvezmény és a hozzá kapcsolódó kamattámogatott lakáshitel is.
2024-től ezen családtámogatások folytatódhatnak ugyan, de sok esetben szigorúbb feltételekkel. Ez természetszerűleg felhajtó erővel bír az év hátralévő részében történő lakossági kölcsönkihelyezésekre is. Kérdés, hogy az infláció és a hitelkamatok milyen ütemben rendeződhetnek vissza a kívánt szintekre – a legújabb inflációs adat már érdemi csökkenést produkált – ennek fényében futhat fel újra a családok otthonteremtési, és egyéb lakáscélja, ami némiképp ellensúlyozhatja azt, hogy az új kormányrendelet értelmében jövőre már sokan elesnek a támogatásoktól.
Idén abból a szempontból vagyunk jobb helyzetben, hogy előre tudható, milyen támogatási lehetőségeket használhatunk ki a következő évben és milyen feltételekkel, emiatt könnyebb lehet a családoknak tervezni. Fontos megemlíteni, hogy a fentieknek természetesen csak addig van relevanciája, amíg nem következik be egy olyan esemény, amely hatással van a gazdasági helyzetre, ami befolyásolhatja az ingatlanárak alakulását is.
Az idei év második felében tehát még felfutás valószínűsíthető az ingatlanpiacon, az árak mérséklődésére ebben az évben nincs sok esély, vagy csak minimális csökkenés valószínűsíthető. Az irányadó kamatok és az infláció is csak lassan rendeződhetnek a kívánt szintre, de ha 2024-ben már újra kedvezőbb szint alá süllyednek a mutatók, az új lendületet adhat az ingatlanpiacnak.
