Jelenleg az 5 évig fix kamatozású kölcsönök drágábbak, mint a kiszámíthatóbb konstrukciók. Vagyis a magasabb kockázatért cserébe még többet is kell fizetnünk. Ezen ismeretek fényében talán meglepő lehet, hogy 2022. végén ugyanannyi 5 éves kamatperiódusú kölcsönt igényeltünk, mint egy évtizeden át fix kamatozásút. Szerencsére a háttérben nem egy rossz döntés húzódik.
Hirdetés
Hirdetés
Miért meglepő az 5 évig fix kamatozású jelzáloghitelek népszerűsége?
Elég az árra pillantanunk, a Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján ugyanis jelenleg ez a konstrukció az egyik legdrágább. Mit jelent ez valójában? Nézzük meg egy 20 millió forint összegű, 20 éves futamidejű lakáshitel példáján keresztül, az igénylők nettó jövedelme 500 ezer forint.
A különböző kamatperiódusok esetében a költségek alakulása (három legolcsóbb ajánlat költségeinek átlaga alapján):
- 1 évig fix kamatozású lakáshitelt nem tud igényelni a család a megadott feltételek mellett.
- 5 évig fix kamatozású hitelt már kaphat a példában szereplő igénylő. A havi törlesztőrészlet 186 653 forint lenne, 20 év alatt összességében 44 764 265 forintot kellene visszafizetni. A THM értéke 9,91%.
- Egy évtizeden át fix kamatozású kölcsönre havonta 174 992 forintot kell fizetni. A kölcsön futamideje alatt összességében 42 030 666 forintot kell visszafizetni a bank felé. A hitelre érvényes teljes hiteldíj mutató értéke 8,96%.
- A végig fix kamatozású kölcsönre fizetendő törlesztőrészlet 175805 forint. Két évtized alatt összességében 42 236 428 forintot kell visszafizetni. A hitel THM értéke 9,02%.
Alapvetően meglepő lehet, hogy a kockázatosabb hitel a drágább: normál piaci környezetben a kiszámíthatóságért, biztonságért cserébe magasabb kamatot kell megfizetnünk. A jelenlegi gazdasági helyzet azonban különleges, rövidebb távon a piac magasabb kockázatot lát a gazdaságban – nem csak hazánkra érvényes ez a helyzet -, ez vezetett a hitelköltségek ilyen furcsa átalakulásához.
A magasabb kamat ráadásul nagyobb kockázattal is párosul, hiszen az 5 éves kamatperiódusú hitel „kétszer olyan gyorsan árazódhat át”, mint egy 10 éves kamatperiódusú kölcsön. Ha egy 20 éves futamidejű hitel fix kamat mellett veszünk fel, akkor a kamata nem módosulhat. Ha ugyanezt a hitelt 10 éves kamatperiódus mellett igényelnénk, akkor a kamat egyszer változhat a futamidő során. Az 5 évig fixált kamat választásával viszont a futamidő alatt háromszor is módosulhatnának a kamatok.
A furcsaság okát a támogatott lakáshiteleknél kell keresni
Jogosan merülhet fel a kérdés: rosszul döntünk, amikor hitelt választunk? A helyzet szerencsére nem ilyen tragikus, a megoldás inkább hitelek mérésének technikájában rejlik.
A dráguló piaci környezetben egyre fontosabb a támogatott hitelek szerepe, ilyen például a családi otthonteremtési kedvezmény mellé igényelhető fix 3 százalékos kamatozású támogatott lakáshitel (más néven csok-hitel). A támogatott hitelek előretörését az MNB statisztikái is alátámasztják, a csok-hitel aránya 2022. IV. negyedévében a teljes lakáshitel állomány 19,5 százaléka volt.
A hiteligénylők a kérdéses támogatott jelzáloghitelt futamidő végéig fix 3 százalékos kamat mellett igényelhetik. A bankok a 3 százalékon felül még az államtól is kapnak támogatást a kérdéses hitel után, ezen támogatás mértéke 5 évente változhat. Vagyis a pénzintézetek szempontjából a kölcsön 5 éves kamatperiódusú.
Éppen ezért az MNB kimutatásában a csok-hitel az 5 éves kamatperiódusú lakáshitelek között szerepel. Vagyis az 5 évig fix kamatozású hitelek növekvő szerepét nagyrészt a támogatott hitelek népszerűsége okozza.
Márpedig a csok-hitel méltán népszerű, a kedvező, fix 3 százalékos kamattal szemben jelenleg a legolcsóbb fix kamatozású lakáshitelt 8,25 százalékos kamat mellett érhető el. Egy 15 millió forint összegű kölcsön esetén 20 év alatt havonta 44 600 forintot spórolhatunk a támogatott hitel választásával. Ehhez természetesen meg kell felelnünk a jogszabályi előírásoknak – a csok igénylési feltételeinek -, valamint a bank bírálati szabályainak is.
Lehet racionális oka annak, hogy valaki 5 évig fix kamatú piaci hitelt igényel?
Ettől függetlenül vannak páran, akik piaci kamatozás mellett 5 éves kamatperiódusú konstrukciót választanak. Ennek is lehet racionális oka, a magasabb kockázat, a sűrűbb kamatváltozás ugyanis nem jelenti azt, feltétlenül, hogy a kölcsönök gyorsabban fog drágulni.
Ha a piac kedvező irányba mozdul el, akkor hitelünknek kamata ezt a változást is gyorsabban le tudja követni, kvázi hamarabb mérséklődhet a kamatunk. (Természetesen arról nem tudunk semmit mondani, hogy milyen lesz a piaci környezet 5 év múlva.)
Ha a piaci környezet javulására számítunk, akkor is érdemes lehet biztonságosabb konstrukciót választani. Ha a számításunk nem jön be akkor 5 év múlva még mindig védve vagyunk a kamatok emelkedésétől. Ha viszont megérkezik a kedvező kamatkörnyezet, akkor meglévő kölcsönünket lecserélhetjük egy újra, ezáltal azonnal élvezhetjük az új helyzet előnyeit. Nem véletlenül számítanak arra a Bankmonitor szakértői, hogy újra eljöhet a hitelkiváltás aranykora.
Összegzés
Meglepő módon az 5 évig fix kamatozású jelzáloghitelek ugyanolyan népszerűek, mint a kiszámíthatóbb egy évtizeden át fix kamatozású kölcsönök. Ez annak ellenére igaz, hogy a piaci kamatozású 5 éves kamatperiódusú hitelnél a nagyobb kockázat magasabb kamattal párosul.
Szerencsére ennek a furcsaságnak inkább statisztikai okai vannak: a jelenleg igen kedvező támogatott lakáshitelek ugyanis 5 évig fix kamatozású hitelnek számítanak. Az állam által a bankoknak fizetett támogatás ugyanis 5 évente változhat. Ettől függetlenül az adós végig fix 3 százalékos kamatot fizet a pénzintézet részére.
