Sok pár számára az önerő megteremtése jelenti a legnagyobb problémát ahhoz, hogy a lakáspiacra lépjen. Ehhez adhat nagy segítséget a Babaváró támogatás: egy sikeres igénylést követően akár 11 millió forint önerővel indulhatunk ingatlant keresni. Mutatjuk, hogyan használd fel a lakáscélod megvalósításához.
Sokak számára nem a hitel felvétele, az ingatlan kiválasztása, hanem az önerő megteremtése jelenti a nagyobb nehézséget. Főként, hogy kevés húszas éveiben járó pár rendelkezik elegendő megtakarítással vagy családi segítséggel ahhoz, hogy a jelenlegi ingatlanárak mellett lakást vagy házat vásároljon. A munkaerőpiacra már kilépett, rendszeres, akár átlagos jövedelemmel rendelkező, családalapítást tervező pároknak kiváló lehetőség a Babaváró támogatás.
Hirdetés
Hirdetés
Saját lakás önerő nélkül?
A kormány állandó kommunikációs témája a fiatalok lakáshelyzetének megoldása, lakáshoz jutásának könnyítése. Az egyik legnépszerűbb ezt támogató intézkedés a Babaváró hitel. A 2024-től bevezetett, szigorúbb feltételek ellenére – és pont emiatt is – a fiatal házaspárok számára lehetőséget nyújt lakáscéljaik megvalósítására is.
Azok a párok, ahol a feleség még nem töltötte be a 30. életévét, 11 millió forint szabadfelhasználású, kamatmentes hitelhez juthatnak. A hitel 5 éves türelmi idővel indul, ami alatt, ha megszületik egy gyermekük, akkor a kamattámogatás a futamidő végéig fennmarad. Ha a futamidő alatt bármikor érkezik még gyermek, akkor a fennálló tartozás 30%-át, harmadik baba esetén pedig a teljes fennálló tartozást elengedik.
Mindamellett, hogy a Babaváró ingatlanfedezet nélküli, szabadfelhasználású hitel, a havi törlesztőrészlete sem lehet magasabb 51 ezer forintnál. Így kevésbé terheli le a jövedelmet, ami jelzáloghitel igénylése esetén szintén fontos kritérium.
Mekkora saját megtakarításra van szükség?
Lakáscélú jelzáloghitel esetén az elvárt önerő mértéke legalább a vételár 20%-a, melyet az MNB adósságfék rendelete szabályoz. A bankok viszont még ennél is óvatosabbak és gyakran a lakás vételárának csak 50-70%-át hitelezik. Ez több tényezőtől is függ, például a lakás állapotától, a lokációtól, ráadásul minden bank egyedi bírálati rendszerétől is.
Nézzük meg egy általános példán keresztül, hogy milyen mozgástere van egy átlagos jövedelemmel rendelkező, gyermekvállalás előtt álló, hitelképes házaspárnak, ha saját ingatlant szeretnének.
A KSH adataiból kiindulva, 2024. júliusában a nettó átlagkereset 438.400 forint volt, a nettó kereset mediánértéke pedig 362.900 forint. Ahhoz, hogy reálisabb képet láthassunk, a medián összeget, azaz a középértéket érdemes alapul venni. A 2024. I. negyedéves jelentés alapján vidéken 521.000 Ft/m2, a fővárosban pedig 918.000 Ft/m2 árat kellett fizetni egy használt lakás esetében. A KSH előzetes, 2024. II. negyedéves lakásárindexe alapján azonban az árak az utóbbi negyedévben sem térnek el nagy mértékben ettől (használt ingatlanok esetén minimális csökkenés, új építésűeknél pedig enyhe emelkedés látható).
Egy átlagos állapotú, 50 m2-es használt ingatlan vételi ára jelen esetben:
- vidéken 26,05 millió forint, melyhez minimum 5.210.000 forint önerő szükséges,
- Budapesten 45,9 millió forint, melyhez minimum 9.180.000 forint önerő szükséges.
Amennyiben az igénylők megfelelnek a Babaváró feltételeinek, és terveznek legalább egy gyermeket vagy már az igényléskor babát várnak, 11 millió forint kamatmentes hitelhez juthatnak. Ideális esetben ezt önerőként tudják használni, a hitel többi részét pedig szabadon felhasználhatják, vagy annyival kevesebb lakáshitelt kell igényelniük.
Egy szabályozás miatt a Babaváró nem minden esetben lehet 100%-ban önerő. Amennyiben a Babaváró és a lakáshitel felvétele között nem telik el 90 napnál több, akkor a jogszabály alapján csak 75%-át lehet önerőnek tekinteni. Ez egy 11 milliós támogatott hitel esetében maximum 8 250 000 forint, azonban szigorúbban is eljárhatnak a bankok, és van ahol meg is teszik. Van pénzintézet, ahol emellett mindenképpen elvárnak legalább 10-20% saját megtakarítást, illetve az is elfordul, hogy elvárják, hogy a lakáshitel és a Babaváró hitel együttes összege ne haladja meg a vételárat.
A házaspárok 11 milliós önerővel akár jobb, vagy nagyobb ingatlanhoz is hozzájuthatnak. A fent említett adósságfék szabály alapján az összjövedelmük 50% (vagy maximum 60%-a) terhelhető le hitelekkel. Esetükben mediánbérrel számoltunk, így összesen 362.900 forintot fordíthatnak hiteltörlesztésre. Ebben már benne van a Babaváró törlesztőrészlete (legfeljebb 51.000 forint) és feltételeztük, hogy más hitelük nincs. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátora alapján a fennmaradó 36 millió 720 ezer forintos hitelt 20 évre már havi 270.821 forintos törlesztőrészlettől, 6,53 %-os THM-től kaphatnak. Tehát jövedelmük még magasabb összeget is elbír, de természetesen ezzel arányosan változik az elvárt önerő összege is.
Ingatlanvásárlás 10% önerővel is lehetséges
2024 januárja óta újabb remek lehetőséggel bővült a lakásvásárlást támogató és ösztönző rendelkezések köre: fiatalok első lakásvásárlásához elég lehet 10% önerő. Azok a lakáshitel igénylők, akik megfelelnek a jogszabályban előírt feltételeknek az ingatlan vételárának akár 90 százalékát is felvehetik lakáscélú hitelként.
Kik lehetnek jogosultak, mik a feltételek?
- a hiteligénylő nem töltötte be a 41. életévét,
- az igénylőnek sem jelenleg, sem korábban nem volt 50 százalékot elérő tulajdoni része lakóingatlanban.
Mindkét szabály a vonatkozik az összes hitelszereplőre, tehát adóstársra is.
Több banknál is elérhető ez a lehetőség, azonban szigorúbb elvárásokra és bírálatra kell számítaniuk az igénylőknek. Lakáshitel szakértők tapasztalatai szerint több pénzintézetnél is sikerrel zajlanak az igénylések, és nem csupán városi legenda a vételár 10 százalékával saját lakáshoz jutni. Ugyanakkor az alacsonyabb önerő jellemzően magasabb hitelösszeget eredményez, emiatt a bírálati szempontok is szigorúbbak, és a bankok legtöbb esetben a JTM vizsgálatnál sem mennek el a jogszabályi plafonig.
Érdemes úgy számolni, hogy ebben az esetben csak a jövedelem 30-40 százalékát fogják figyelembe venni. Ez a lehetőség tehát inkább a magasabb jövedelemmel, és kevés megtakarítással rendelkező pároknak megfelelő.
A 10%-os önerő lehetősége a Babaváró támogatással szintén kombinálható, így akár 100 százalékban hitelből lehet lakást vásárolni, vagy magasabb vételárban gondolkodni – amennyiben a jövedelem elbírja.
Jól kombinálható CSOK Plusz hitellel is
A CSOK Plusz támogatott hitel azok számára elérhető, ahol a feleség még nem töltötte be a 41. életévét és legalább még egy gyermeket tervezek. Összege a meglévő és vállalt gyermekek számától is függ, és maximum 3%-os fix kamatozással akár 50 milliót forint igényelhető.
A meglévő és vállalt gyermekek számához négyzetméter előírás is tartozik, ami lakás és önálló lakóház esetén is eltérő a minimum alapterületre vonatkozóan.
A fenti példában szereplő házaspár tehát CSOK Plusz hitelt is igényelhet, az 50 m2-es használt lakásra is, amennyiben 2 gyermeket vállalnak. 3 gyermek vállalása esetén legalább 60 m2-es lakást kell vásárolniuk.
A CSOK Plusz kalkulátorral könnyen ellenőrizhető a jogosultság, és az is, hogy a megadott paraméterek alapján mekkora összeget igényelhetünk.
Mint az látszik, az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó hitelek és támogatások igényléséhez sok szempontnak kell megfelelni. Eltérő elvárások vonatkoznak az igénylőkre még bankoként is. Fontos, hogy mielőtt elkezdenénk konkrétan ingatlant keresni, nézzünk körül a bankok kínálatában, vonjunk be szakértőt és kérjünk előkalkulációt, előbírálatot. Ezek után már az eredmények birtokában, ismerve a mozgásterüket, célirányosan válogathatunk az ingatlanok közül.
