Az egyes bankok saját hatáskörben döntenek arról, mennyi lakáshitelt hajlandók adni számodra, így előfordulhat, hogy az egyik helyen akár több millió forinttal többre számíthatsz, mint máshol. De mitől függ, hogy mekkora hitelösszegre „vagy jó”, és milyen különbségek vannak az egyes bankok között? Összegyűjtöttük a legfontosabb tudnivalókat.
- a nettó igazolt jövedelmed nagyságától,
- a megvásárolni kívánt ingatan értékétől,
- valamint attól függ, hogy mekkora az adott kölcsön kamata.
Így számolnak a bankok a jövedelmeddel
A jövedelmet illetően az úgynevezett JTM-korlát jelenti a szűk keresztmetszetet, eszerint egy legalább 10 éves kamatperiódusú lakáshitelnél a nettó jövedelem legfeljebb 60, illetve 50 százaléka fordítható hiteltörlesztésre, attól függően, hogy a kereset eléri-e vagy sem a félmillió forintot. Ez azt jelenti, hogy 500 ezer Ft nettó fizetéssel akár 300 ezer Ft havi törlesztő is bevállalható, ami végig fix kamattal és 20 éves futamidővel körülbelül 37-38 millió Ft lakáshitelre elegendő jelenleg.
Ez azonban csak a jogszabályi maximum, a bankok ennél óvatosabban is eljárhatnak, amit meg is tesznek. Vannak bankok, amelyek megadják a törvényi maximumot egy lakáscélú kölcsönnél, míg máshol nem mennek 40-50% fölé, vagyis a fenti példában szereplő 500 ezer Ft-os jövedelemmel maximum 200-250 ezer Ft-os havi törlesztőt vállalhatsz be náluk. Bonyolítja a helyzetet, hogy találtunk olyan pénzintézetet, ahol sávosan számolnak: itt 200 ezer Ft-os nettó jövedelem alatt 40%-nál, 200 ezer Ft-tól 499 999 Ft-ig 50%-nál, míg efölött 60%-nál ránt be az adósságfék.
És akkor még nem beszéltünk arról, hogy a bankok egy része különösen óvatosan kezeli a koronavírus válság által leginkább sújtott ágazatokat (pl. vendéglátás), ezért, ha ezek valamelyikében dolgozol, akkor a JTM-plafon bizony alacsonyabb lesz. Nagyon nem mindegy az sem, hogy milyen típusú jövedelemről van szó. A számlára érkező magyar alkalmazotti bér és az öregségi nyugdíj hitelfelvételi szempontból tiszta ügy, ám a vállalkozói, a külföldi vagy éppen a készpénzes jövedelmet sok esetben csak csökkentett mértékben veszik figyelembe.
Csökkentheti a bevállalható hiteltörlesztő összegét az is, hogy a bankok szinte mindegyike csökkenti a nettó jövedelmet egy meghatározott megélhetési költséggel, ám ennek számítási metodikája ugyancsak változatos. Van, ahol gyerekszámtól függetlenül 111 ezer Ft-ot vesznek alapul, másutt a család méretével együtt nő ez az összeg, de olyannal is találkozhatunk, ahol a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján számolnak.
Hirdetés
Hirdetés
Számít az ingatlan értéke
A jelzáloghitelek esetében a fedezetként bevont ingatlan vételára, illetve becsült forgalmi értéke a másik fontos tényező, ami meghatározza a felvehető hitel összegét. A bankok ugyanis legfeljebb ezek 80%-áig hitelezhetnek – hogy melyiket veszik figyelembe, az változó -, vagyis 20% önerőt minden esetben elvárnak. Az egyetlen kivétel az, ha további ingatlant is bevonunk a hitelbe, ebben az esetben ugyanis az ingatlanok összértékének 80%-a lesz a hitelplafon.
Ugyanakkor itt is jelentős eltérés van az elmélet és a gyakorlat között. Van bank, amelyik legfeljebb a vételár vagy az értékbecslés értékének 60%-áig megy el jelenleg, de a merészebbek engedékenysége is függ az ingatlan típusától (használt vagy új építésű), elhelyezkedésétől (Budapest, vidéki nagyváros, esetleg kisebb település, falu), valamint az ügyfélminősítéstől. Általánosságban elmondható, hogy a bankok az új építésű, valamint a budapesti és a vidéki nagyvárosokban lévő használt ingatlanokat hitelezik jó eséllyel 80%-ig, míg az üdülők és zártkertek esetében 50-60%, míg tanyáknál 40% körüli arányokra számíthatunk.
Az sem mindegy, milyen célra igényeljük a jelzáloghitelt, ugyanis a szabad célú kölcsönöknél jelenleg 40-50%-os hitelfedezeti arány a reális!
Az olcsóbb hitelből többet kaphatunk
Elsőre talán furcsának tűnhet az alcímben tett kijelentés, ám valójában rendkívül logikus, hogy miről is van szó. Ha ugyanis egy hitel olcsóbb, vagyis alacsonyabb a bank részére fizetendő kamat, akkor ugyanakkora hitelösszegnek kevesebb lesz a havi törlesztője. Ennek köszönhetően az igénylő eldöntheti, hogy kevesebbet fizet, vagy esetleg többet, ám ezért cserébe több hitelhez jut. A tét nem kicsi, ugyanis egy 40 millió Ft összegű, új építésű ingatlanra igényelt lakáshitel (végig fix kamat, 20 éves futamidő, 600 ezer Ft nettó jövedelem, 60 millió Ft értékű ingatlanfedezet) havi törlesztője 306 ezer Ft és 329 ezer Ft egyaránt lehet, attól függően, melyik bankot választjuk. Ez pedig két évtized alatt bizony 5,5 millió Ft különbséget jelent teljes visszafizetésben. Ám dönthetsz úgy is, hogy inkább 43 millió Ft lakáshitelt veszel fel, amiért a legolcsóbb bank jelenleg 238 ezer Ft-ot kér havonta.
A Bankmonitor lakáshitel kalkulátorral megkeresheted a számodra elérhető legkedvezőbb hitelt, így biztosan nem fogsz többet fizetni a kölcsönért a feltétlenül szükségesnél!
Ezek a kalkulátorok is érdekelhetnek:
- Csok-hitel kalkulátor
- Csok támogatás ellenőrzése
- Babaváró hitel kalkulátor
- Mennyi lakáshitelt kaphatok? kalkulátor
