Jelenleg nagyon népszerűek a hosszú kamatperiódusú hitelek. A piaci környezet kedvez is a konstrukciónak, hiszen ezt választva hosszú távon részesülhetünk az alacsony kamatok előnyeiből. Mégis lehetnek olyan szituációk, amikor a rövid kamatperiódusú kölcsönök kedvezőbbek, ezeket szedtük össze. Vizsgálataink során azonban kiderült, hogy számos esetben a közvélekedéssel ellentétben nem előnyösebbek a változó kamatozású hitelek, vagyis eloszlatunk néhány tévhitet is.
Rövid, vagy hosszú kamatperiódusú hitel az ideális számunkra? A választás előtt tegyük tisztába mi is az a kamatperiódus. Az az időszak, amikor a hitel kamatát a bank egyoldalúan nem módosíthatja. Minél hosszabb egy hitel kamatperiódusa annál biztonságosabb is, hiszen a törlesztőrészletünk nagysága tovább marad változatlan. A nagyobb védelmet viszont magasabb kamaton nyújtják a bankok, vagyis többet kell fizetnünk havonta a kölcsönünkre.
Azt korábban már megvizsgáltuk, hogy miért kedvező jelenleg egy hosszú kamatperiódusú hitel. Lehetnek azonban olyan helyzetek, amikor tényleg megéri változó kamatozású kölcsönt igényelni? Igen, lehetnek ilyen körülmények, ugyanakkor több esetben kiderült, hogy a magyarok előzetes feltételezése hibás, és bizony sokszor nem jó választás egy változó kamatozású kölcsön.
Hirdetés
Hirdetés
1. Rövid futamidő esetén megéri változó kamatozású hitelt választani
Ez alapvetően igaz lehet, 4-5 éves futamidő esetén tartozásunkat igen gyorsan visszafizetjük. Ha be is következne 2-3 év után egy kamatemelkedés, akkor már az eredeti hitelösszegnek körülbelül a felével tartozunk csak a banknak, csak erre fog hatni a kamatváltozás. Így jóval alacsonyabb kockázat mellett részesülhetünk a rövid kamatperiódus előnyeiből.
Ez alapvetően igaz is, ugyanakkor egy futamidő végégig fix kamatozású kölcsön árát nagy mértékben befolyásolja maga a futamidő hossza is. Minél rövidebb a futamidő, annál olcsóbb lesz a végig kiszámítható kamat. Egy 5 éves futamidejű lakáshitel már elérhető 2,94%-os kamaton, a legkedvezőbb THM értékű, 12 havi BUBOR-hoz kötött lakáshitel kamata 2,66% jelenleg. Ez pedig már nem is olyan jelentős különbség.
Egy 10 millió forintos, 5 éves futamidejű hitelnél nézzük meg, hogy 1 éves kamatperiódussal, vagy fix kamatozással járhatunk-e jobban, ha a változó kamatozású kölcsön kamata a 2. év végén megváltozna.
A teljes visszafizetendő összeg a két konstrukciónál akkor lenne egyenlő, ha a változó kamatozású hitel kamata a 2. év végén 3,42%-ra emelkedne. Ennél nagyobb emelkedésnél már a fix konstrukció lenne a nyerő. Ha ennél kisebb változásokra számítunk, akkor valóban megérheti a rövid kamatperiódusú kölcsönt választani.
2. Rövid időn belül pénz áll a házhoz, és abból előtörlesztünk
Ha néhány éven belül van lejáró ltp, életbiztosítás, esetleg lakást értékesítenénk, akkor megérheti a rövid kamatperiódus. Feltéve persze, hogy a hitelbe betörlesztjük a beérkező pénzösszeget. Itt is lényeges kérdés lehet, hogy a hitelösszeghez képest mekkora jóváírásra számíthatunk. Természetesen az sem mindegy, hogy mikor és milyen mértékű kamatváltozás következne be a rövid kamatperiódusú kölcsönünknél.
Nézzük meg példaként egy 10 millió forintos 20 éves futamidejű hitelt 1 éves és futamidő végégi fix kamatperiódussal is. Tegyük fel, hogy a második év végén betörlesztünk egy nagyobb összeget, de ekkor a változó kamatozású konstrukció kamata is megváltozna.
A két módosulás együttes hatását kell megvizsgálni. Az látható, hogy az eredetileg 2,66%-os hitel még egy 5-6%-os új kamatszint mellett is jobb lehet 4,52%-os fix kamatú versenytársánál. A tényleges előny pedig az előtörlesztett összeg nagyságától függ. Ha 5%-ra emelkedik a kamat már 3 millió forint előtörlesztésnél kedvezőbb a változó kamatozású hitel. Ha viszont 6%-ra emelkedik, akkor már közel 7 millió forintot kell betörlesztenünk a hitelünkbe, hogy előnyösebb legyen a változó kamatozású kölcsön a fix konstrukciónál.
Ez csak akkor lenne igaz, ha a havi megtakarításunk valami nagyon kedvező konstrukcióba tudnánk elhelyezni, erre viszont az ltp-k állami támogatásának megszüntetésével nincs túl sok esélyünk. A fenti példában a változó kamatozású hitel 2 év alatt 230 ezer forinttal olcsóbb, mint a fix kamatozású konstrukció. Ha ekkor betörlesztenénk ezt a megtakarítást, akkor változatlan kamatszint mellett kicsivel több, mint ezer forinttal csökkenne csupán a törlesztőnk. Ebből már látható, hogy ez a megtakarítás igencsak csekély kamatemelkedést tudna kompenzálni.
3. Meglévő megtakarításunk felhasználása helyett igényelünk hitelt
Jelenleg alacsony kamat mellett fizetjük a hitelünket és egy kamatemelkedés esetén még mindig kifizethetjük megtakarításunkból a teljes tartozásunk. Itt a döntő kérdés az, hogy mennyit hoz a befektetésünk és az mennyire biztonságos.
A Magyar Állampapír Plusz vásárlása például ideális helye lehet pénzünket – kiegészítve egy lakáshitellel. Az 5 éves kötvény EHM értéke 4,95%, míg az egy éves kamatperiódusú hitelünk THM értéke 2,73% – a Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora alapján 10 millió forint hitelösszeg, 5 éves futamidő és 400 000 forint havi nettó jövedelem beállítása esetén. Ez már jelentős pénzügyi előny ahhoz, hogy meglévő pénzünk felhasználása helyett hitelt igényeljünk. A kamatemelkedéskor sincs komoly gond, az új lakosági kötvényt ugyanis kamatfizetéskor 100%-os árfolyamon vissza lehet váltani – más időpontoknál is igen kedvező 99,75%-os eladási árfolyam érhető el. Vagyis minimális az esély rá, hogy végül veszteségesen szálljunk ki a konstrukciókból.
Itt a kérdés az mennyire lehetünk biztosak abban, hogy megtakarításunk értéke elindul felfelé. Egy kockázatos megtakarítás kombinálása egy rövid kamatperiódusú hitellel gyakorlatilag a kockázatok halmozását jelenti. Semmi garancia nincsen arra, hogy a hitel kamatemelkedésekor megtakarításunk már jól fog állni. Sőt szélsőséges esetben ez a kombináció eredményezheti a végén azt is, hogy marad egy kisebb összegű kockázatos hitelünk megtakarítás nélkül.
4. Csak kis összegű törlesztőrészletet tudunk bevállalni
Ideális megoldásnak tűnhet erre egy rövid kamatperiódusú hitel, hiszen az kezdetben olcsóbb. Fontos azonban kihangsúlyozni, hogy csak induláskor, egy nem várt kamatemelés ugyanis igen gyorsan megnövelheti a havi törlesztőket. Akkor tényleg megérheti ez a választás, ha kezdetben még több extra kiadás is felmerülhet – például lakásvásárlást követően az illeték, berendezési tárgyak, kisebb felújítási munkálatok -, melyeket a törlesztő mellett kellene rendezni. Ezen átmeneti időszakot követően már akár nagyobb törlesztőt is elbírna a jövedelmünk. Erre a helyzetre jó lehet egy türelmi idő – kezdetben átmenetileg csak kamatfizetési kötelezettségünk van -, vagy a legolcsóbb rövid kamatperiódusú hitel.
Alapvetően igaz, hogy a kisebb kamatú hitelből több igényelhető. Ugyanakkor a bankoknak a JTM (jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató) jelenleg érvényben lévő szabályai alapján a kamatperiódus hosszát is figyelembe kell vennie jövedelmünk terhelhetőségének megállapításakor.
Egy 400 000 forint havi nettó jövedelemmel rendelkező családnál a törlesztőrészlet nagysága maximum 200 000 forint lehet 10 éves kamatperiódusú hitelnél, ugyanez egy változó kamatozású kölcsönnél legfeljebb 250 000 forint lehet. A kamateltérés nem tudja kompenzálni a bevállalható törlesztőrészletek közötti különbséget. 20 éves futamidő esetén 13 millió forinttal lehetne magasabb összegű 10 éves kamatperiódusú hitelt felvenni, mint 1 éves kamatperiódusú konstrukcióból. (A Bankmonitor Lakáshitel Kalkulátora szerint a legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú és változó kamatozású kölcsönök kamatával számoltuk ki a különbséget a maximális JTM korlátot figyelembe véve.)
Számodra melyik kamatperiódus az ideális? Ennek eldöntése nem biztos, hogy egyértelmű. Fordulj a Bankmonitor szakértőjéhez, aki ingyen segít ennek megítélésében és az egész hitelügyintézés lebonyolításában is.
