Fogyasztóbarát Lakáshitel: ezzel nyitna új korszakot a lakossági hitelezésben az MNB. De mégis mi ez? Biztonságosabb? Olcsóbb? Könnyebben felvehető? Bankok bújtatott költségeitől mentes lakáshitel? A legfontosabb tudnivalók egy helyen a Bankmonitor.hu szakértőitől.
1. A Minősített Fogyasztóbarát Lakáshitel (MFL) az MNB hitele?
NEM. Ez az MNB által minősített, normál banki hitel, mely az előre meghatározott követelményeknek megfelel és ezáltal kedvezőbb (lehet) a hitelfelvevők számára.
2. Milyen feltételek esetén minősülhet egy hitel Fogyasztóbarát Lakáshitelnek?
- Maximum 3,5%pont kamatfelár. Ez azt jelenti, hogy maximum 3,5% ezen lakáshitelek kamata? Nem; a teljes hitelkamat a referencia kamat és a kamatfelár összege. A referenciakamat az a kamatszint, ami a bank számára kihelyezett hitel költségét képviseli.
- Maximum 30 éves futamidő
- Minimum 3 évig fix törlesztő részlet, azaz legalább 3 éves kamatperiódus
- Folyósítási díj maximum a hitelösszeg 0,75%-a, de legfeljebb 150 ezer forint
- Elő és végtörlesztési díj nem haladhatja meg az elő-/végtörlesztett összeg 1%-át, de a lakástakarékpénztári betétből végrehajtott elő/végtörlesztés díjmentes
3. Mikortól érhető el a Fogyasztóbarát Lakáshitel?
Az MNB június 23-tól kezdi el nyilvánosságra hozni, hogy mely lakáshitelek felelnek meg az elvárásoknak.
4. Ki vehet fel Fogyasztóbarát Lakáshitelt?
Ezen hitelek esetében is normál hitelminősítést végeznek a bankok. A hiteligénylőnek meg kell felelni az általános előírásoknak (így nem lesz könnyebb felvenni ezen hitelmódozatot): a lakáshitel értéke nem haladhatja meg a lakásérték 80%-át és a hitelfelvevő havi igazolt jövedelmének maximum az 50%-a (400 ezer Ft havi jövedelem fellett 60%) fordítható hiteltörlesztésre.
A mai magyar gyakorlat azt mutatja, hogy azon hitelfelvevők akik, a fent jelzett határértéket megközelítve szeretnének hitelt igényelni, gyengébb hitelbesorolást kapnak. A gyengébb hitelminősítés pedig magasabb hitelkamatot eredményez. Így előfordulhat, hogy csak drágább, a Fogyasztóbarát minősítésnek nem megfelelő hitelt fognak kapni. A Bankmonitor.hu szakértőinek várakozása szerint jellemzően az ingatlanérték 65%-ig terjedő hitelösszeg és a havi jövedelem 35%-ig terjedő hiteltörlesztéssel lehet majd Fogyasztóbarát hitelhez jutni.
5. Biztosan olcsóbb lesz a Fogyasztóbarát Lakáshitel?
Nem feltétlenül. Előfordulhat, hogy alacsonyabb THM-mel bíró hitelt is felvehet a hiteligénylő, de ezen hitel pl. előtörlesztési díja meghaladja az 1%-ot és ezért nem minősülhet Fogyasztóbarátnak.
6. Biztosan a Fogyasztóbarát Lakáshitel lesz a jó választás?
Nem. Előfordulhat, hogy egy-egy magasabb költségtétel negatív hatását az alacsonyabb kamatszint (vagy egyéb, alacsonyabb költségtételek) kompenzálják.
7. Gyorsabban fel lehet venni a Fogyasztóbarát Lakáshitelt?
Az MNB előírásai szerint 15+2 munkanap áll a bankok rendelkezésére a hitel folyósításáig. A kezdő időpont az összes dokumentum rendelkezésre állása és az értékbecslés elkészülte. Ez utóbbinak nincs megszabott határideje, így a teljes hitelfelvételi folyamat hossza sem garantált.
Összehasonlítva a fentebb leírt folyamatot a normál (jelenlegi gyakorlatban működő) lakáshitelezéssel, megállapítható, hogy maximum 1 hét előnye lehet a Fogyasztóbarát Lakáshitelnek.
8. A Fogyasztóbarát = Biztonságos?
Nézzük a szélsőértéket: ha valaki 30 évre vesz fel egy 3 évig fix törlesztéssel rendelkező lakáshitelt és a hitelfelvételt követően 1%ponttal megemelkedik a kamat, akkor a 4. év elején a hitel törlesztőrészlete 11,4%-kal fog emelkedni. Ha 3%ponttal nőtt a kamat időközben, akkor a havi törlesztőrészlet 34%-kal emelkedik a 4. év elején. Szó sincs tehát arról, hogy teljes mértékben minden kockázat megszűnne a Fogyasztóbarát Lakáshitel esetén. A hitelfelvevőknek továbbra is pontosan mérlegelniük kell a kamatváltozás kockázatát.
Nézze meg a már meglévő kínálatot, biztos talál az igényeinek megfelelő lakáshitelt!
9. A meglévő lakáshitel átalakítható Fogyasztóbarát Lakáshitellé?
Nem, de a meglévő hitel kiváltható ezen új típusú hitellel. A kiváltás pénzügyi előnye minden esetben teljeskörűen vizsgálandó. Általában egy meglévő lakáshitel jobb hitellel történő kiváltási lehetőségét minimum 2 évente felül kellene vizsgálniuk a hitelfelvevőknek, amit ma Magyarországon nagyon kevesen tesznek meg…
10. Mit jelent a Fogyasztóbarát Lakáshitelek könnyű összehasonlíthatósága?
Minden bank az MNB által meghatározott formátumban köteles bemutatni az ajánlatát, így a hiteligénylő az egyes bankok termékeit a korábbiaknál könnyebben vetheti össze.
11. Mit jelent a bank kötelező érvényű hitelajánlata?
Minden bank kötelező érvényű hitelajánlatot ad az igénylőnek, ha rendelkezésre állnak a hiteligényléshez szükséges dokumentumok. Ezen kötelező ajánlat birtokában már nyugodtan tehet vételi ajánlatot egy lakásra a hiteligénylő, hiszen tudja, hogy meg fogja kapni a hitelt.
12. Mi szüksége a kötelező érvényű ajánlathoz?
Minden bank a saját hitelminősítéséhez szükséges dokumentumlistát kéri be a hiteligénylőtől, így nem biztosítható, hogy ugyanazzal a paksamétával ’A’ és ’B’ bank esetében is megkaphatjuk a kötelező érvényű hitelajánlatot.
13. Kibújhat a bank a kötelező érvényű ajánlat alól?
Háááát… Igen. Ehhez elegendő pl. ha a bank értékbecslője alacsonyabb árat állapít meg az adott ingatlan vonatkozásában, mint amennyi az adásvételi szerződésben szerepel. Az alacsonyabb ingatlanérték a lakáshitelhez viszonyítva ugyanis növeli a bank kockázatát. Ha nő a kockázat az ronthatja a hitelminősítést, ez pedig együtt jár a magasabb kamatszinttel.
A szabályozás értelmében „a hitelminősítési folyamat során felmerülő érdemi, új kockázati tényező” is befolyásolhatja a kötelező érvényű ajánlattól való eltérést. Annak érdekében, hogy azért ne legyen teljesen gumiból a „kötelező érvény” az MNB ellenőrizni fogja időről időre a bankok visszalépését a kötelező érvényű ajánlatoktól.
14. Hány banktól kérhetünk egyszerre kötelező érvényű ajánlatot?
Ahánytól szeretnénk, és ahánynak produkálni tudjuk a hitelminősítéshez szükséges teljes dokumentumlistát.
15. Összességében jó lesz a Fogyasztóbarát Lakáshitel?
Bizonyos mértékben egységesíteni fogja az új minősítés a bankok kínálatát, mely növeli az összehasonlíthatóságot és egyszerűbbé teszi a hiteligénylők döntését.
A lakáshitel felvétele azonban változatlanul egy rendkívül komplex és hosszú időre az adós életét befolyásoló döntés marad. A döntés során számtalan olyan tényezőt kell mérlegelni pl.:
- mennyi hiteltörlesztést vállalhat fel biztonsággal a család,
- milyen mértékben éri meg drágább, de biztonságosabb hitelt választani
- hogyan csökkenthető a kiválasztott hitel THM mutatója állami támogatás igénybevételével
- …stb.
Azaz a józan gondolkodás a Fogyasztóbarát Lakáshitel megjelenése után is elengedhetetlen lesz a hitelfelvételnél.
