Amikor lakást vagy házat vásárolunk, akkor nagyon sok mindenre kell odafigyelnünk, különösen akkor, ha hitelre is szükségünk van hozzá. Hiába van például remek beépített terasza a háznak, ahol modern és világos konyhát alakítottak ki, vagy egy önálló, fürdővel és konyhával ellátott lakrész a kertben, ha ezek engedély nélkül épültek, és nem szerepelnek a tulajdoni lapon. Megmutatjuk, hogyan akaszthatják, vagy akár hiúsíthatják meg ezek a hiteligénylést, de persze adunk néhány megoldási javaslatot is.
Amikor ingatlant vásárolunk, nagyon sok mindenre oda kell figyelnünk, de ezek egy részét a megbízott ügyvéd elintézi helyettünk. Ő ellenőrzi, hogy az adott ingatlan valóban az eladó tulajdonában van, rendezett-e a tulajdoni viszony, nincs-e teher az ingatlanon. Vannak azonban dolgok, amelyekben ő nem tud nekünk segíteni, ez pedig meghiúsíthatja a lakáshitelből történő finanszírozást, emiatt pedig végső esetben akár a már kifizetett foglalót is elveszíthetjük.
Hirdetés
Hirdetés
Mennyi hitelt kaphatunk a jövedelmünkre?
Éppen ezért nem tudjuk elégszer kihangsúlyozni, hogy mielőtt bármit is aláírnánk és elköteleznénk magunkat, először saját magunk és az adott ingatlan hitelezhetőségét ellenőrizzük. Hogy mi magunk maximálisan mekkora hitelösszeget kaphatunk, az a bank által elfogadott nettó jövedelmünk nagyságától függ. A jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM) pontosan meghatározza, hogy a jövedelem legfeljebb mekkora százaléka fordítható hiteltörlesztésre.
Több önerő kellhet, mint gondoltuk
A jövedelmen kívül maga a megvásárolni kívánt ingatlan lehet a másik szűk keresztmetszet, hiszen ez lesz a fedezet majd a hitel mögött. Általános szabály, hogy az ingatlan becsült forgalmi értékének legfeljebb 80-áig hitelezhetnek a bankok, ám ők most ennél rendszerint óvatosabbak, így inkább 50-70%-ig mennek el magától az ingatlantól és a településtől függően. Tudnod kell, hogy a becsült forgalmi érték és a vételár nem feltétlenül azonos, mostanság például egyre gyakoribb, hogy a bank a vételárnál kevesebbre értékel egy ingatlant, ami miatt a tervezettnél nagyobb önerő kellhet. Például: ha a bank egy 40 millió Ft-ért vásárolt ingatlant csak 35 millió Ft-ra értékel, akkor a hitel maximális összege nem 32 millió Ft, hanem 28 millió Ft, emiatt pedig 8 millió Ft helyett 12 millió Ft önerőre lehet szükség.
Bukhatjuk a csok-ot, ha túlárazott ingatlant veszünk
Különösen vigyázni kell a túlárazott ingatlanokkal akkor, ha csok-ot (családok otthonteremtési kedvezménye) és csok-hitelt is igényelnénk, mert itt akár az állami támogatást is elbukhatjuk. Itt ugyanis kitétel, hogy amennyiben a vételár és az értékbecslés között 20%-ot meghaladó a különbség, akkor elutasítják a csok-ot, ez pedig a vissza nem térítendő támogatást és a szuperolcsó csok-hitelt is érinti. Ha már van szerződésünk és foglalóztunk, akkor annyit lehet legfeljebb tenni, hogy más bankhoz nyújtjuk be a hiteligénylést, hátha ott az értékbecslés magasabb értéket hoz ki. De erre persze nincs garancia.
Csak lakható ingatlan hitelképes
Nagyon fontos, hogy a hitel mögé felajánlott ingatlannak lakhatásra alkalmasnak kell lennie. Nem kell mérnöknek lenni ahhoz, hogy meg tudja valaki állapítani egy lakásról, hogy lakható-e, vagy sem. Van működő fürdő és WC? Van konyha és abban vízvételi lehetőség? Van ablak a szobán? Van állandó fűtés? Ha ezek valamelyike nincs, akkor az ingatlan lakhatatlannak számít. Ekkor sincs azonban minden veszve, hiszen előfordulhat, hogy jó áron vásárolna meg valaki egy lerobbant ingatlant, amit azután hitelből újítana fel. Megoldást jelenthet ebben az esetben, ha például egy családon belüli (fedezetként bevonható) ingatlanra vesz fel hitelt valaki, így finanszírozva meg a munkálatokat.
A papíron is annak kell lennie, mint amit látunk
Jól hangzik, hogy óriási, beépített teraszt építettek hozzá az ingatlanhoz, ahol azután modern konyhát alakítottak ki. Az is csábító lehet, hogy a telekre egy másik, önálló lakrészt épített az tulajdonos, hiszen ez akár még kis adható, így állandó bevételt biztosít. Igen ám, de ha ezek engedély nélkül épültek, esetleg van engedély, ám a földhivatalban már nem vezették át a változásokat, akkor ez bizony problémákat okozhat majd a hitelnél. Ha van engedély, akkor ez még kezelhető, ám a földhivatali ügyintézés így is 3-4 héttel meghosszabbíthatja a hitelügyintézést.
Ha nem sikerül legalizálni egy plusz építményt, akkor legjobb esetben a bank figyelmen kívül hagyja ezt az értékbecslésnél, ami kisebb forgalmi értéket, ezzel pedig kevesebb hitelt jelent. Gond akkor van, ha a vevő már foglalózott, ám nem képes előteremteni a kisebb hitelösszeg miatti nagyobb önrészt.
Nagyobb „baki” az, amikor egy komplett családi ház nincs feltüntetve a térképmásolaton. Megdöbbentő, de ez bizony egyáltalán nem ritka a Bankmonitor szakértői szerint! Ebben esetben földmérőt kell hívni, aki bejegyezteti a földhivatalnál az épületet a telekre. Miután ez elkészült – 1 hónap is lehet – folytatódik a hiteligénylés folyamata. A költségek ebben az esetben természetesen az eladót terhelik, mert elmulasztotta feltüntetni a házat a térképmásolaton.
Olyat is láttak már a Bankmonitor hitelszakértői, hogy a lakás 30 nm-rel (!) kisebb volt a tulajdoni lapon látható alapterülethez képest. (Valószínűleg a szomszédos lakáshoz csatolták az ingatlan egy részét, ám ezt nem papírozták le.) A konkrét esetben ráadásul a vevő már a foglalót is kifizette, aminek sorsáért most éppen pereskednek az eladóval, hiszen a bank erre hitelt aligha fog adni.
Kikapcsolt közművel sem megy
Nem csak az jelenthet problémát, ha a valóság nincs összhangban a tulajdoni lappal, de akár jelentős fizetési elmaradás miatt kikapcsolt közmű miatt is csúszhat a hitel. Előfordult például, hogy egy ingatlanban emiatt leszerelték a gázórát, amit 3 hétbe tellett elintézni, és csak ezt követően sikerült véglegesíteni az értékbecslést, miután a jegyzőkönyv másolatát eljuttatták a bankhoz.
Kerülni kell a „sufnituningot”
Arra is volt példa, hogy a szomszéd telkén volt a megvenni kívánt ingatlan vízórája, ezért a bank egyszerűen nem értékelte fel a nagy értékű ingatlant. Megoldás lehetett volna, ha a szomszéd szolgalmi jogot jegyeztet be a telkére a vízóra miatt, ám ő erre nem volt hajlandó. A tulajdonosok még külön almérővel sem rendelkeztek, egyszerűen megoldották egymás között korábban a vízdíj fizetését. Mondanunk sem kell, hogy erre az ingatlanra végül egyetlen bank sem adott hitelt, ami persze az árát is jelentősen lenyomja, amíg nem sikerül rendezni a dolgot.
A fenti példák jól mutatják, hogy mennyire összetett folyamat az ingatlanvásárlás, különösen akkor, ha hitel is szükséges hozzá. Ezért érdemes előbb megkeresni a legjobb banki ajánlatot, majd hitelszakértő segítségét kérni, aki igyekszik minden „bakira” felhívni a figyelmünket, és csak ezután szerződni, foglalózni.
