Megmozdult az ingatlanpiac. Újra nő az építési kedv is az országban. Ha nincs elegendő önerőnk, hitelt kell felvennünk. Az építési hitel a legnagyobb körültekintést igénylő hitelkonstrukciók közé tartozik, különösen, mivel ehhez a hiteltípushoz lehet a legtöbb féle állami támogatást igényelni. Mennyi önerő szükséges hozzá? Hogyan folyósítják? Mik a lehetséges buktatók és megoldások? Mire figyeljünk?
Építési hitel dióhéjban
Amennyiben már tulajdonunkban lévő telekre szeretnénk építkezni, vagy meglévő lakóházra egy újabb szintet felhúzni, az építési hitel a megfelelő választás. Nincs még meg a telek sem? Így sem reménytelen! Lentebb olvashatod a megoldást.
Az építési hitel egyik sajátossága, hogy a bank azt nem egy összegben utalja ki, hanem szakaszosan, az építkezés készültségi fokának megfelelően folyósítja. Amint egy építési fázis befejeződik, a banki értékbecslő helyszíni szemlét végez, és ez alapján utalja a bank a következő részösszeget.
A másik egyedisége, amiben eltér a többi jelzáloghiteltől, hogy a maximálisan felvehető hitelösszeget nem csak a fedezetként ajánlott telek értéke határozza meg, hanem a rá építeni kívánt felépítmény várható majdani értéke. Hiszen a banki jelzálogot a kész házra fogják bejegyezni.
Mi lehet az építési hitel célja?
Építési hitelt nem csak házépítéshez lehet igényelni. Nézzük, milyen egyéb hitelcélokat lehet építési hitellel megfinanszíroztatni:
- emeletráépítés,
- padlás (tető)tér beépítése, amennyiben ott új, külön bejáratú, önállóan forgalomképes lakást alakítunk ki,
- társasház, illetve többlakásos ház építésére.
Hogyan jutunk a hitelhez?
Túl azon, hogy a telekkel már rendelkezünk, az építkezéssel szemben a banki elvárás alapvetően, hogy a felépítmény legalább 40%-os műszaki készültségi fokon álljon. Mennyi a 40%? Ha megvan az alapozás, állnak a főfalak és a tetőszerkezet (cserepezéssel) is elkészült, akkor teljesítettük a 40%-os készültségi fokot. Tehát banktól a hitel első részletét ekkor fogjuk megkapni.
Ennél a pontnál kell kérnünk az első helyszíni szemlét, melynek alkalmával az értékbecslő megállapítja, hogy beépítettük-e az önerőnket. Ha itt minden rendben van, a bank folyósítja a kb. 70%-os készültségi fokig elegendő pénzösszeget. Mennyi a 70%? Megvannak a válaszfalak, beépítésre kerültek a külső nyílászárók, az ereszcsatornák felkerültek, a gépészeti hálózatok kiépítésre kerültek, megvan az aljzatburkolat és a belső vakolás.
Ha úgy érezzük, hogy ezzel is készen vagyunk, jöhet a következő szemle, majd a részfolyósítás. Ebből kell eljutnunk az építkezéssel addig, hogy megkapjuk a jogerős használatbavételi engedélyt. Ez azért fontos momentuma a hitelezési folyamatnak, mert a bankok az utolsó részletet csak akkor utalják, amikor a használatbavételi engedély megvan. Ez jelenti ugyanis a bank számára a biztosítékot arra vonatkozóan, hogy az épület feltüntetésre kerül mind a tulajdoni lapon, mind a térképmásolaton. Így az ügyfél is kellő motivációval rendelkezik, hiszen amíg nem produkálja a használatbavételi engedélyt, nem jut az utolsó 5-10%-hoz.
Mekkora a bankok által elvárt minimális önerő építési hitelek esetében?
Ahogy az a fentebbiekből is kiszámolható, önerőként rendelkeznünk kell a telekkel és a teljes költségvetés legalább 40%-ával, de ne feledkezzünk meg az utolsó 10%-ról sem! Vagyis a költségvetés legalább fele legyen a zsebünkben, ha építkezésre adjuk a fejünket.
Számolj velünk!
Mivel csökkenthetjük a szükséges önerőt?
Erre több lehetőségünk is van:
Pótfedezet bevonása
Amennyiben van még egy, a hitel mögé bevonható ingatlanunk, akkor az ingatlanok együttes értékét nézi a bank és az összérték százalékában határozzák meg a maximálisan felvehető hitelösszeget.
Jó megoldás lehet ez abban az esetben, ha még a telekkel sem rendelkezünk. Egy-egy hitel mögé maximum 3 ingatlant ajánlhatunk fel fedezetként. Ez igényel némi családi összefogást, de jó cél érdekében érdemes ezt a lehetőséget is számba venni. Így akár minimális önerővel is fel tudjuk építeni otthonunkat.
Nagy értékű telek
Sokszor előfordul, hogy az ingatlanpiaci változások következtében az adott környéken lévő ingatlanok értéke jelentősen megemelkedik. Ezzel telkünk értéke és az építeni kívánt házunk majdani értéke is magasabb lesz.
Állami támogatás igényelhető-e építkezésre?
Az építési hitelhez (illetve újépítésű ingatlan vásárlásához) vehetünk fel a legtöbb féle állami támogatást. Azt feltétlenül fontos megemlíteni, hogy az államilag támogatott építési hiteleknek – mint általában minden támogatásnak, melyet az államtól kapunk – szigorúbb feltételei vannak, mint a piaci kamatozású hitelkonstrukcióknak. A támogatott hitelek személyi feltételeit, a számlabemutatási kötelezettséget jogszabály rögzíti. Ügyelnünk kell arra is, hogy a munkálatokat csak NAV által regisztrált vállalkozó végezze, valamint a költségvetés minimum 70%-át – de a hitelösszeg 100%-át – számlákkal tudjuk igazolni.
Két típusú támogatott hitel közül tudunk választani és még szocpolt is igényelhetünk.
A fiatalok és többgyermekesek által igényelhető hitel esetén a kamattámogatás a futamidő első 20 éve alatt jár, amennyiben
- az igénylő 35 év alatti és legfeljebb egy gyermeket nevel,
- legalább 2 gyermeket nevel, de nem idősebb az igénylők (szülők) egyike sem 45 évnél,
- az ingatlan vételára (építés esetén a felépítmény ÁFA nélküli értéke) nem haladja meg:
– megyei jogú városokban és Budapesten a 25 millió,
– egyéb településeken a 20 millió forintot - a támogatott hitel összege maximum:
– Budapesten illetve megyei jogú városokban 12,5 millió forint
– egyéb településeken 10 millió forint
Az otthonteremtési kamattámogatott hitelek esetében a kamattámogatás a futamidő első 5 évében jár, az igénylők vonatkozásában (életkor, meglévő gyermekek száma) nincs megkötés. Az ingatlan vételára/ felépítmény értéke, a hitel maximális összege azonban ebben az esetben is korlátok közé van szorítva. Az ÁFA és telekár nélküli bekerülési érték nem haladhatja meg a 30 millió forintot, a felvehető hitelösszeg pedig a 15 millió forintot.
Igényelhetek-e építési hitelt BAR listásként?
Aktív KHR listás státusszal hitelt igényelni, egyetlen magyar kereskedelmi banknál sincs lehetőség. Nem kivétel ez alól az építési hitel sem.
Folytatás következik! Írásunk következő részében az építési hitel igénylésének specialitásaival foglalkozunk!
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb, vagy írj a jobb oldalon található „Kérdezz tőlünk” felületen! Mindenkinek válaszolunk.
