Nem kérdés, hogy lakossági oldalon is van igény az 50-100 millió Ft összegű ingatlanfedezetes hitelekre. Az sem kérdés, hogy ezt a bankok ki is tudják szolgálni és szívesen hitelezik a megfelelő jövedelemmel rendelkező igénylőket. Amit viszont tisztázni érdemes, hogy melyek azok a jövedelemtípusok, amelyek szóba jöhetnek az átlag feletti összegű hiteligény bírálatakor. Mennyire mosható össze a magánszemély és a cég jövedelme, és melyek lehetnek a különböző adózási formák, vagy például az osztalékjövedelem igazolásának buktatói! Egy csokorba gyűjtöttük a legjellemzőbb élethelyzeteket!
A magas jövedelműekre is vonatkozik minden szabály
Az idei év elején került egységesítésre a felvehető hitel kiszámításakor kötelezően alkalmazandó szabályrendszer. Ennek értelmében abban a háztartásban, amelyikben a hivatalosan igazolható nettó havi jövedelem 400 ezer Ft feletti, 60%-ig, míg ezalatt 50%-ig terhelhető a jövedelem hiteltörlesztésekkel. Ennek megfelelően 50 millió Ft összegű lakáshitel esetén 20 éves futamidő mellett 500 ezer Ft feletti jövedelmet szükséges minimálisan igazolni.
Az elfogadható jövedelmek között bank és bank között igen nagy eltérés mutatkozik. Van olyan pénzintézet, ahol például szóba sem állnak a külföldi jövedelemmel rendelkező ügyféllel, míg más pénzintézetnél tárt karokkal fogadják.
„Az előírt jövedelmet könnyedén igazolom az osztalékból”
A nagy összegű lakáshitel felvételénél jellemző, hogy az ügyfél magas jövedelmét osztalékból tudja igazolni. Áltanosságban elmondható, hogy hitelfelvételhez akkor vehető figyelembe ez a jövedelemtípus, ha az ügyfél legalább két egymást követő évben vett ki osztalékot. Igazolni NAV jövedelemigazolással, adóbevallással, valamint cégbíróság által érkeztetett beszámolóval kell.
Ennek a jövedelemtípusnak az elfogadása sem egységes a bankoknál, és egy-egy pénzintézetnél havi jövedelem formájában csak egy maximális értékben vehető figyelembe. Emellett azt is vizsgálják, hogy az adósnak mekkora a tulajdona az adott cégben, illetve nagy valószínűséggel az adott cég kockázati minősítése is megtörténik.
EGY MEGTÖRTÉNT ESET: 200 millió Ft lakáshitel felvétele
A Bankmonitort egy nemzetközi cégcsoportban tulajdonos üzletember kereste fel, aki egy budai villa megvásárlásához kívánt 200 millió Ft hitelt felvenni. A jövedelmi háttér természetesen speciális, melyben meghatározó elem egy éves szinten több tízmillió forintos, külföldről érkező, külföldi adózást is érintő osztalék. A bankok jelentős része egyáltalán nem tudott mit kezdeni az üggyel… A sikeres hitelszerződés aláírás külföldi számlakivonat, hazai és külföldi adóigazolás és az osztalékot fizető társaság számainak átvizsgálása után valósult meg.
Amennyiben lakáshitel felvétele előtt állsz, kollégánk segítségével egyeztetheted a részleteket, és megtudhatod, milyen lakáshitelhez juthatsz!
„Igaz, hogy minimálbéren vagyok, de nézzék meg a cégem árbevételét!”
Rengeteg olyan üggyel találkozunk, ahol a hitelfelvevő saját cégbe minimálbérre van bejelentve. Mivel a felvehető hitel kiszámításakor a NAV igazolással alátámasztott egyéni jövedelmet vizsgálják, hiába példálózunk a cég teljesítményével, az vagy egyáltalán nem vagy csak részben javítja a hitelképességet. Az árbevételből számított jövedelemnél számos szabálynak is meg kell felelni.
A vállalkozói jövedelmeknél az EVA, KATA is keresztbe tehet
Csak hogy tovább bonyolítsuk a helyzetet, az adózási forma sem mindegy, amikor saját vállalkozásból igazolunk jövedelmet. EVA-s, KATA-s vállalkozások jövedelmét sok banknál el sem fogadják, ahol pedig egyáltalán szóba állnak az ügyféllel, ott is jelentősen megnyirbálhatják a NAV igazolással és a tételes bevételi nyilvántartással igazolt összegeket.
Mekkora súllyal szerepelhetnek a bírálatnál a saját megtakarítások?
A legtöbb esetben, ha jelentős megtakarítással rendelkezik valaki, akkor az az ésszerű, ha minél kevesebb lakáshitelt vesz fel és a mozdítható pénzösszegeket felhasználja a lakásvásárláshoz (a havi rendszeres megélhetési kiadások 3-6-szorosa mindig maradjon meg vésztartalék céljából!). Ez azért ésszerű, mert a hitel kamata magasabb, mint a kockázatmentesen elérhető megtakarítások hozama (kivéve a lakás-takarékpénztári megtakarítást).
Azonban van az az eset, amikor a saját megtakarításokat nem érdemes bolygatni. Itt nem pénzügyi befektetésekre gondolunk (pl. a tőzsdén magasabb hozammal be tudom fektetni a pénzem…). Főként olyan esetekben racionális saját megtakarítás mellett hitelt felvenni, ahol a cégtulajdonos a saját vállalkozásában köti le a pénzét és a cég múltja alapján magas valószínűséggel tud átlag felett megtérülő beruházást megvalósítani. Itt a hitelkamat feletti hozam a saját képességeken fog múlni és nem spekulatív befektetés sikerességén.
Hiába a magas jövedelem, ha mellette 3 millió Ft-os hitelkártyát használhatunk
A hitelképességet jelentősen befolyásolja minden meglévő hiteltartozás. Ide tartozik az a hitelkártya is, amivel „csak úgy megkínált” minket a bank, de nem használjuk, így bedobtuk a fiókba. A hitelkártya, illetve folyószámla hitelkeret folyamatosan az ügyfél rendelkezésére áll, azaz nincs havi törlesztőrészletük. Ez azonban nem azt jelenti, hogy a hitelképesség vizsgálatakor sem számolnak rendszeres kiadással, amennyiben csak hitelkereteink vannak. A teljes felhasználható – nem a kihasznált, hanem a rendelkezésre álló – hitelkártya, illetve folyószámlahitel 5%-ának megfelelő havi törlesztőrészlet terheli az igazolt jövedelmet a felvehető hitel kiszámításakor.
Az átlag feletti jövedelemmel rendelkező ügyfelek esetén márpedig nem ritka a magas összegű hitelkeret. Akinek például 3 millió Ft-os keret áll rendelkezésére, annak a havi fizetését 150 000 Ft rendszeres kiadás terheli a banki bírálat szempontjából. Egy nagy összegű lakáshitel felvétele esetén érdemes tehát megszabadulni ezektől a tartozásoktól, pláne ha több is van belőlük. Aztán persze, ha elég jó ügyfelek vagyunk, akkor a későbbiekben a lakáshitelt nyújtó bank is előszeretettel kínál meg egy hitelkártyával, vagy egyéb termékkel.
Maradt benned kérdés? Véleményed van? Szívesen látjuk! Szólj hozzá írásunkhoz lentebb! Mindenkinek válaszolunk.
