Előfordulhat, hogy két különböző hitelből szeretnénk megvalósítani egy lakásvásárlást. Például egy CSOK-hitelt egészítenénk ki piaci lakáshitellel, mert csak így jön össze a vételár. Ha a kamatperiódus típusa eltér, akkor azonban nem mindegy, milyen sorrendben adjuk be a két igénylést. Ezen akár az is múlhat, hogy megkapjuk-e a szükséges összeget!
Például, ha két gyermekünk van, és részben hitelből szeretnénk új lakást vásárolni, akkor érdemes megnéznünk, megfelelünk-e a Családok Otthonteremtési Kedvezménye (CSOK) és a CSOK-hitel feltételeinek. Ha teljesítjük a jogszabályban foglal elvárásokat, akkor javasolt mind a 2,6 millió forint támogatást, mind a maximum 10 millió forint összegű támogatott hitelkonstrukciót megigényelni. (3%-os, fix kamatozású jelzáloghitel konstrukció ugyanis másképp nem érhető el a piacon.)
A növekvő ingatlanárak mellett egyre több hitelre van azonban szükségünk ahhoz, hogy a kiválasztott lakást meg tudjuk vásárolni, emiatt előfordulhat, hogy a 10 millió forint CSOK-hitelen felül további hitel felvétele is szükséges. Az összeget két konstrukcióban is meg tudjuk igényelni: egy támogatott és egy piaci hitelből együttesen.
A két konstrukció kamatperiódusa lehet eltérő is, de ebben az esetben nem mindegy az igénylés sorrendje. A jövedelemarányos törlesztőrészlet mutató (JTM) alapján adható hitel nagysága ugyanis eltérhet az egyes kamatperiódusok esetében. (A JTM azt mutatja meg, hogy az igazolt jövedelem hány százalékát teheti ki az új és meglévő hitelek törlesztőrészlete egy adott jövedelem sáv és kamatperiódus esetében.)
A hiteleknél az igénylési sorrend azért nagyon fontos, mert az elsőnél a mutató értékének kiszámításakor „csak” a korábban meglévő és az új hitelhez kapcsolódó fizetési kötelezettségeket veszik figyelembe. A második hitel törlesztőrészlete ezen számítás esetében még nem befolyásoló tényező.
Nézzük meg egy példán keresztül mit is jelenthet ez számunkra. Tegyük fel, új lakást szeretnénk vásárolni, melyhez a két gyermek után járó 2,6 millió forint otthonteremtési támogatást és 15 millió forint hitelt szeretnénk összesen. A CSOK-hitel összege ebben az esetben maximum 10 millió forint lehet, így szükséges mellé további 5 millió forint piaci kamatozású kölcsönt is kérnünk. A CSOK-hitel ugyan jogilag 5 éves kamatperiódusú, azonban az általunk fizetendő kamat a futamidő végéig fixen 3%, így ez a JTM számítás alapján fix kamatozású konstrukciónak minősül. E mellé igényeljünk egy 5 éves kamatperiódusú kölcsönt. Mindkét hitelünk futamideje legyen 20 év, igazolt jövedelmünk 200 000 forint, más hitelünk eddig nem volt.
Láthatjuk, ha felcseréljük a hiteligényléseket, akkor nem kaphatjuk meg az általunk elképzelt módon a kölcsönöket. Különösen fontos kérdés lehet ez 2019 július 1-től, amikor a CSOK hitelekre jogosultak körét kibővítik, és használt lakásvásárlásra is igényelhető lesz a konstrukció.
Természetesen a második hitelünket is igényelhetjük a CSOK-hitelre vonatkozó JTM szabályoknak megfelelően, például 10 éves kamatperiódussal. Így a fenti probléma nem is merülne fel. Miért kérhetünk mégis eltérő kamatperiódussal két kölcsönt egy adott célra? A hosszabb kamatperiódusú konstrukció kamata magasabb, a Bankmonitor lakáshitel kalkulátorát használva például azt láthatjuk, hogy egy 5 millió forintos, 20 éves futamidejű kölcsön esetében a legkedvezőbb 5 éves és 10 éves kamatperiódusú konstrukciók teljes visszafizetendő összegei között 367 340 forint a különbség. Természetesen a különböző kamatperiódusok más-más kamatkockázatot jelentenek, ezért fontos átgondolni, melyiket választjuk. (Arról, hogyan érdemes a számunkra vállalható törlesztőrészlet nagyságát meghatározni korábban már írtunk.)
Az egyes konstrukciók törlesztőrészletei között akár több ezer forint különbség is lehet, ezért használd a Bankmonitor Lakáshitel kalkulátorát, hogy megtaláld a számodra legmegfelelőbb hitelajánlatot.
