2021 vége a lakáshiteleket illetően egyértelműen a drágulásról szólt, és nagyon valószínű, hogy a kamatemelkedés 2022-ben is folytatódni fog. Eközben a lakásárak – kis kivétellel – tovább emelkednek, hiszen az elszálló építőanyagár és munkaerőköltség miatt az új építésű ingatlanok bekerülési költsége is drasztikusan emelkedik. Ebben a helyzetben felértékelődik az otthonteremtési támogatások jelentősége, hiszen sokan kizárólag ezek igénybevételével képesek saját ingatlant vásárolni. Az alábbiakban összegyűjtöttük, hogy mik a lehetőségeid 2022-ben.
Csok 2022-ben – sokat segíthet az önerő előteremtésében
A 2015 óta elérhető csok – családi otthonteremtési kedvezmény – számos változáson esett át az elmúlt hat évben, így alakult ki annak jelenlegi formája. Ez a vissza nem térítendő támogatás használt és új építésű ingatlan vásárlására, építésre, bővítésre és tetőtér-beépítésre fordítható.
A csok összege
Az, hogy a család mekkora összegre számíthat, függ a meglévő vagy vállalt gyermekek számától, valamint attól, hogy új építésű vagy használt lakás vásárlására, esetleg építésre igénylik azt.
Használt lakás vásárlására:
- 1 gyerek: 600 000 Ft
- 2 gyerek: 1 430 000 Ft
- 3 gyerek: 2 200 000 Ft
- 4 vagy több gyerek: 2 750 000 Ft
Új építésű ingatlan vásárlására vagy építésre:
- 1 gyerek: 600 000 Ft
- 2 gyerek: 2 600 000 Ft
- 3 vagy több gyerek: 10 000 000 Ft
Mekkorának kell lennie az ingatlannak?
A csok támogatással vásárolt ingatlannal kapcsolatban számos feltétel van, ezek közül a két legfontosabb kétségtelenül az, hogy lakhatónak kell lennie, valamint az alapterületnek el kell érnie a gyerekszám alapján meghatározott minimumot. Ezért, ha csok-kal vásárolnál ingatlant, célszerű az online kereső szűrőjét úgy beállítani, hogy kizárólag a feltételnek megfelelő ingatlanok jelenjenek meg a számodra.
Használt vagy új építésű lakás minimális alapterülete:
- 1 gyerek: 40 nm
- 2 gyerek: 50 nm
- 3 gyerek: 60 nm
- 4 vagy több gyerek: 70 nm
Új építésű lakóház minimális alapterülete:
- 1 gyerek: 70 nm
- 2 gyerek: 80 nm
- 3 gyerek: 90 nm
- 4 vagy több gyerek: 90 nm
Meglévő és vállalt gyerekre is igényelhető csok
Igényléskor nem csak a meglévő, hanem a vállalt gyerekeket is figyelembe veszik, ám ez utóbbi esetben az igénylőknek házasoknak kell lenniük, valamint legalább egyikőjük nem töltheti be a 40. életévét. (Őket nevezi a csok rendelet „fiatal házaspároknak”.) Fontos, hogy új lakás vásárlása és építés esetén a gyermektelen fiatal házaspárok legfeljebb három gyereket vállalhatnak, míg az egygyerekesek kettőt, a kétgyerekesek pedig legfeljebb egyet. Használt lakás vásárlására – a meglévő gyermekek számától függetlenül – a fiatal pár legfeljebb két gyereket vállalhat.
Amennyiben meglévő gyerekre igénylik a csok-ot, akkor a szülő életkora és családi állapota nem számít, vagyis élettársak, valamint gyermeküket egyedül nevelők is jogosultak lehetnek a támogatásra. Ráadásul a vér szerinti gyermeken kívül az örökbefogadott és a gyámság alatt lévő gyerek után is járhat a csok, ez utóbbi esetben azonban feltétel, hogy a vér szerinti szülők már ne éljenek.
Meglévő gyereknek számít:
- a 12. hetét betöltő magzat – vagyis az igénylés akár már ezt követően beadható,
- a 25 évesnél fiatalabb eltartott gyerek,
- de az olyan megváltozott munkaképességű személyek esetében, ahol ez az állapot legalább egy éve tart, vagy ez az állapot előreláthatólag egy esztendő alatt nem szűnik meg, 25 éves kor felett is igényelhető a csok.
Az „eltartott” státusz nem azt jelenti, hogy a gyerek nem rendelkezik saját jövedelemmel, ám önmagát önállóan, szülői segítség nélkül eltartani még ne tudja. Ez azonban olyan „gumiszabály”, amit szinte minden magyar családra rá lehet húzni, hiszen a szülők többsége erejétől függően támogatja a gyerekét.
10 évig a csok-kal vásárolt az ingatlanban kell élni
A csok-ot igénylőnek vállalnia kell, hogy ő, valamint a csok-kal érintett gyermek a családi otthonteremtési kedvezmény folyósításától – bővítés esetén az utolsó részfolyósítástól – számított 10 évig a lakásban életvitelszerűen lakik. Fontos azonban, hogy a nagykorú gyereknek nem feltétlenül kell a szülői – csok-kal vásárolt – ingatlanban élnie. (Arról, hogy mikor nem szükséges a támogatással vásárolt ingatlanban élni, itt olvashatsz bővebben.)
Mire elég most a csok?
A csok támogatás összege évek óta változatlan, miközben a lakások jelentősen drágultak, így a támogatás relatív értéke sokat csökkent az indulás óta. A decemberi Duna House Barométer szerint például egy átlagos pesti panellakás négyzetméterára 546 000 Ft volt novemberben, míg Budán 644 000 forint volt ugyanez, vagyis egy 60 nm alapterületű ingatlan (3 gyerekkel minimum ekkora vásárolható csok támogatással) 32,7 millió forintba, illetve 38,6 millió forintba kerül. (A tégla lakások árai ennél természetesebben magasabbak.)
Ehhez képest a 3 gyerekkel igényelhető 2,2 millió forint csok támogatás meglehetősen kevés. Az alacsonyabb árak miatt vidéken „többet ér” a csok, ám egy 60 nm-es panel átlagos irányára itt is 21,9 millió forint, aminek a 3 gyerek után járó támogatás éppen csak a 10 százaléka, míg a többit saját megtakarításból, vagy hitelből (lakáshitel, csok-hitel, Babaváró hitel) kell megfinanszírozni.
Az új építésű ingatlanok esetében bár magasabb a támogatási összeg (3 gyereknél 10 millió forint), ám ezek az ingatlanok négyzetméterára vidéken 500-800 ezer forint között van jellemzően, míg Budapesten 1-1,5 millió forint közötti árakkal találkozhatunk.
Csok: hogyan lehet önerő egy lakáshitelhez
Sokak számára lakáshitel felvétele szükséges egy ingatlan megvásárlásához, ám a vételár legalább 20 százalékát – sok esetben ennél többet is – önerőként kell tudni előteremteni. Óriási segítség lehet, hogy a meglévő gyerekre igényelt csak támogatás összegét a bankok önerőként elfogadják, de a Babaváró hitel 75%-a is önerőnek számít. (Ez utóbbival a későbbiekben még részletesen foglalkozunk majd.)
Hirdetés
Hirdetés
Csok-hitel: 2022-ben még többet ér!
A csok támogatás mellé támogatott hitel is igényelhető, aminek maximális kamata a futamidő végéig legfeljebb 3 százalék lehet. Mivel a piaci lakáshitelek kamata hónapok óta folyamatosan emelkedik, mind nagyobb a csok-hitellel elérhető pénzügyi előny.
Mennyi csok-hitelt vehetünk fel?
A maximálisan igényelhető csok-hitel összege két gyerekkel 10 millió forint, míg három gyerekkel 15 millió forint függetlenül attól, hogy használt vagy új ingatlanról van szó, esetleg házat épít magának valaki. Bár a csok-hitel igényléséhez szükséges a csok jogosultsági feltételeinek a teljesítése, ez önmagában még nem elegendő, ugyanis banki hitelről lévén szó a pénzintézet bírálati procedúráján is át kell menni.
A hitelfelvétel legfontosabb banki feltételei:
- megfelelő összegű jövedelem igazolása;
- legalább három hónapos folyamatos, határozatlan idejű munkaviszony megléte;
- az igénylő nem állhat próbaidő vagy felmondási idő alatt;
- nem szerepelhet a rossz adósokat nyilvántartó KHR adatbázisban;
- a megvásárolni vagy építeni kívánt ingatlan fedezetként bevonható, értéke pedig eléri a szükséges összeget.
(Azt, hogy szerepelsz-e a KHR adatbázisban, ingyenesen megtudhatod. Erről itt olvashatsz részleteket. )
A fentieken kívül persze számos egyéb különleges, nem teljesen szokványos helyzet adódhat, elég csak a külföldi, a készpénzes vagy a vállalkozói jövedelemre, esetleg a határozott idejű munkaviszonyra gondolni, amelyek kezelése bankonként elértő lehet. Ilyen esetekben célszerű előre érdeklődni a bankoknál, vagy keresni egy hitelszakértőt, aki ismeri a hazai banki gyakorlatokat.
A csok-hitel – látva az aktuális magyar lakásárakat – azonban csok támogatással együtt sem feltétlenül elég a vásárláshoz, ebben az esetben használt ingatlannál lakáscélú jelzáloghitelt, míg új építésűnél lakáshitelt vagy támogatott zöld lakáshitelt is igényelhetünk mellé.
Akár kamatmentes is lehet a csok-hitel!
Amennyiben az NHP Zöld Otthon Programon (NHP ZOP) belül igénylünk csok-hitelt, akkor ez utóbbi akár kamatmentes is lehet.
A kamatmentes csok-hitel legfontosabb feltételei:
- megfelelő energetikai besorolású, korszerű új építésű ingatlant vásároljon, építsen a pár;
- megfeleljenek a csok feltételeinek;
- legalább két gyerekük legyen;
- megfeleljenek a csok-hitel bírálati feltételeinek.
Az NHP ZOP-ról (röviden zöld hitel) még részletesen írunk, ám azt érdemes már itt megemlíteni, hogy ez egy támogatott, maximum 2,5 százalékos fix kamatú lakáshitel, ami korszerű, energiatakarékos új építésű ingatlanok megvásárlására, építésére fordítható, a hitelösszeg felső határa pedig 70 millió forint. A zöld hitelnél nem elvárás a meglévő vagy vállalt gyerek, mint ahogy a családi állapotot illetően sincs megkötés, ám, ha kamatmentes csok-hitel is kapcsolódik hozzá, akkor feltétel a legalább két meglévő vagy vállalt gyerek. (Csak fiatal házaspárok vállalhatnak gyermeket.)
Egyre nagyobb a csok-hitel pénzügyi előnye
A dráguló piaci lakáshitelek miatt mind inkább felértékelődik a támogatott csok-hitel pénzügyi előnye, hiszen egyre szélesebbre nyílik a „kamatolló”. A Bankmonitor lakáshitel kalkulátor alapján például jelenleg 4,55-7,15 százalékos kamattal kaphatunk végig fix kamatú lakáshitelt (15 millió forintos hitelösszeg, 20 éves futamidő, 400 ezer forint nettó jövedelem), aminek a havi törlesztője 96-119 ezer forint lehet a választott banktól függően.
Ezzel szemben a csok-hitelek kamata maximum 3 százalék, így a havi törlesztő a fenti paraméterekkel kicsivel 83 ezer forint felett lesz, ami havi szinten 13-36 ezer forint különbséget jelent. Azonban, ha 2022-ben tovább drágulnak a lakáshitelek, akkor az elérhető pénzügyi előny még tovább hízhat!
Zöld hitel 2022-ben – új építésű lakáshoz nincs ennél jobb
2021 október eleje óta elérhető a Magyar Nemzeti Bank (MNB) NHP Zöld Otthon Programja (NHP ZOP), amivel maximum 2,5%-os fix kamattal juthatnak zöld lakáshitelhez azok, akik alacsony energiaigényű, új ingatlant vásárolnak vagy építenek. A felvehető hitelösszeg felső határa 70 millió forint, így 30 százalékos önerőt feltételezve akár egy 100 millió forint értékű ingatlan megvásárlásához is elegendő lehet.
Ráadásul, ha valaki csok hitelt is venne fel a Zöld Otthon Program keretében, az a 70 millió forintból gyerekszámtól függően 10 vagy 15 millió forintot kamatmentesen kaphat meg, így a teljes finanszírozás még olcsóbb lehet.
Magának a zöld lakáshitelnek a banki hitelbírálaton felül nincs egyéb személyi feltétele, vagyis gyermektelenek, valamint élettársak és egyedülállók egyaránt igényelhetik. Amennyiben azonban a kamatmentes csok-hitelt is kihasználná valaki, akkor ehhez legalább kettő meglévő vagy vállalt gyermek szükséges, illetve meg kell felelni a csok jogosultsági feltételeinek is.
A zöld lakáshitel esetében a „normál” lakáshitelekhez képest kizárólag a hitelcél illetően van plusz megkötés: az energetikai tanúsítvány minősítése alapján el kell érnie az ingatlannak legalább a „BB” kategóriát, emellett az épület primer energiafelhasználása nem haladhatja meg a 90 kWh/m2/év értéket.
A kedvezményes hitelkonstrukció iránt érdeklődőknek érdemes viszonylag gyorsan lépniük, ugyanis a zöld hitelre rendelkezésre álló 200 milliárd forintos keret vészesen fogy, így jó esély van arra, hogy 2022 nyarára kimerül.
Otthonfelújítási támogatás – csak 2022 végéig él a lehetőség!
A gyermeket nevelő, váró szülők a meglévő ingatlanjuk felújításához a teljes költségvetés felével egyező összegű, de maximum 3 millió Ft felújítási támogatást igényelhetnek utólagosan. Fontos, hogy az otthonfelújítási támogatás 2022 végéig igényelhető, így aki élni szeretne a lehetőséggel, az lassan kezdje el megtervezni a munkálatokat és összegyűjteni a mesterembereket, vállalkozókat.
A támogatás kizárólag felújítási, korszerűsítési munkálatokra igényelhető, az elvégezhető tevékenységek tételes listáját pedig jogszabály tartalmazza. Ezt érdemes a munka elkezdése előtt áttanulmányozni, nehogy utólag derüljön csak ki, hogy valamire nem jár visszatérítés.
Lényeges kitétel, hogy az elérhető támogatás összege fele-fele arányban tartalmazhat munkadíjat és anyagköltséget! Eszerint a maximális támogatási összeg akkor használható ki, amennyiben a munkálatok teljes költsége eléri a 6 millió forintot, illetve az anyagköltség és a munkadíj közül egyik sem kevesebb 1,5 millió forintnál.
Támogatott otthonfelújítási hitel
A Magyar Államkincstártól igényelhető felújítási támogatást a munkálatok befejezését követően kaphatja meg a család. Amennyiben nincs elég megtakarítása a háztartásnak, akkor a támogatott felújítási hitelből megfinanszírozhatják a munkálatokat.
A lakásfelújítási támogatást igénybe venni szándékozók a költségek előfinanszírozására maximum 6 millió forint összegű (végig fix, legfeljebb 3%-os kamatozású) támogatott felújítási hitelt igényelhetnek. A hitel futamideje nem haladhatja meg a 10 évet. Az utólag megkapott felújítási támogatásból a kölcsön – részben vagy egészben – automatikusan előtörlesztésre kerül.
Figyelem, a kamattámogatást elveszítheti a család!
- Ha nem kap végül lakásfelújítási támogatást a család.
- Ha a lakásfelújítási támogatás nem éri el a hitelösszeg 25%-át (6 millió forintos hitel esetén legalább 1,5 millió forint támogatást kell kapni).
- Ha nem tudják megigényelni a támogatást (kicsúsznak a határidőből).
Ebben az esetben az addig kapott kamattámogatást egy összegben vissza kell fizetni, illetve a hitel kamata is megemelkedne.
Babaváró hitel – 2022 végéig él a lehetőség
A Babaváró kölcsön egy fedezet nélküli, szabad felhasználású hitel, amelyet olyan házaspárok igényelhetnek, ahol a feleség még nem töltötte be a 41. életévét.
Miért olyan előnyös a Babaváró hitel?
Azért, mert
- a hitel az első 5 évben kamatmentes, amennyiben pedig ezen idő alatt legalább egy gyerek születik, a futamidő végéig az is marad, illetve ekkor 3 évre a hiteltörlesztés felfüggeszthető.
- A második gyerek megszületésekor elengedik a fennálló tőketartozás 30%-át, valamint ismét 3 évvel meghosszabbítható a fizetési moratórium.
- A harmadik baba érkezésekor a teljes fennálló tőketartozást elengedik.
Vagyis, amennyiben a pár úgy igényli a Babavárót, hogy az első baba már úton van, a második és a harmadik gyerek pedig három évnél rövidebb időközönként születik, akkor a kölcsönből végül egyetlen forintot sem kell visszafizetni. Ebben az esetben a Babaváró vissza nem térítendő támogatás lesz.
Babaváró, mint önerő egy lakáshitelhez
Bár a Babaváró szabad célú hitel, vagyis az igénylő arra költi, amire csak akarja, legtöbben mégis lakáscélra fordítják. Amennyiben a Babaváróval maximálisan felvehető 10 millió forint nem elegendő egy ingatlan megvásárlásához, akkor lakáshitel igényelhető mellé, ráadásul a Babaváró 75%-át önerőként veszik számításba a bankok. (Ez akkor van így, ha a Babaváró és a lakáshitel igénylése között kevesebb mint 90 nap telt el. Amennyiben több idő telt el közöttük, akkor a Babaváró teljes összege önerőnek számít.) Ez a szabály az előzetes hírekkel ellentétben 2022-ben sem változik.
Hogy ez miért olyan fontos, ahhoz tudni kell, hogy a bankok a megvásárolni kívánt ingatlan becsült forgalmi értékének – ez jó esetben megegyezik a vételárral – legfeljebb 80%-áig hiteleznek, míg 20%-ot önerőként kell tudni előteremteni.
Ez azt jelenti, hogy egy 40 millió forint értékű ingatlanra maximum 32 millió forint lakáshitelt kaphatunk, amihez 8 millió forint saját megtakarítás szükséges. Amennyiben a lakáshitel igénylést megelőző 90 napon belül 10 millió forint Babaváró hitet vettünk fel, akkor ebből 2,5 millió forint hitelnek számít majd, vagyis 29,5 millió forint hitelt kaphatunk csak (32-29,5 millió), így 10,5 millió forint önerőt vár majd el a bank. Ha a Babavárót teljes egészében az ingatlan megvásárlására fordítjuk, akkor ezen felül 500 ezer forint tényleges önerőre lesz még szükségünk végül a Babaváró+lakáshitel kombinálásával történő vásárláshoz.
A Babaváró személyi feltételei
A Babaváró igényléséhez az alábbi személyi feltételeknek kell megfelelnie a párnak:
- Legalább a házaspár egyik tagjának kell lennie 3 év folyamatos társadalombiztosítási jogviszonyának (TB).
- Mindkettőjüknek rendelkezniük kell magyarországi lakcímmel.
- A pár mindkét tagjának büntetlen előéletűnek kell lennie.
- Egyiküknek sincs a NAV-nál nyilvántartott, összesen 5 ezer forintot meghaladó összegű köztartozása.
- Egyikük sem szerepel a KHR rendszerben (régi nevén BAR lista) meg nem fizetett adósság, vagy bankkártyás visszaélés miatt.
A Babaváró hitel igényléséhez a fentieken kívül át kell esni a banki hitelbírálaton is, ami pénzintézetenként némileg eltérhet. Mivel a Babaváró esetében nincs ingatlanfedezet, a bank az igazolt nettó jövedelem alapján határozza meg, hogy kaphatunk-e a hitelt, és ha igen, mekkora összegre vagyunk jogosultak. Mivel a bankok hitelbírálati gyakorlata eltérő, előfordulhat, hogy az egyik bank több, míg egy másik kevesebb hitelt ad csak meg ugyanazon pár számára.
Falusi csok – 2022-ben is remek lehetőség
A falusi csok a családi otthonteremtési kedvezmény egy speciális típusa, ami tanyák, valamint bizonyos kistelepüléseken lakások és házak vásárlásához, felújításához és korszerűsítéséhez nyújt vissza nem térítendő támogatást. A falusi csok lehetőségeit szűkíti, hogy kizárólag a jogszabályban felsorolt, úgynevezett preferált települések ingatlanjai esetében igényelhető. 2021. januártól azonban a települések köre csaknem 200-zal bővült, így az ötezer lakos alatti helységek több mint 93 százalékán már elérhető a támogatás. (A preferált települések aktuális listáját itt találod meg.)
Fontos, hogy a falusi csok összegének fele fordítható csak az adott ingatlan megvásárlására, míg a fennmaradó részt korszerűsítésre és/vagy bővítésre kell költeni. A „normál” csok-hoz képest különbség, hogy akár lakhatatlan állapotú ingatlanra is igényelhető, ám az feltétel, hogy a korszerűsítést és/vagy bővítést követően a ház vagy lakás komfortos és lakható legyen.
Vagyis, aki úgy tervezi, hogy az „ingyen” milliókból megvásárol majd magának egy jó állapotú ingatlant, amibe csak be kell költöznie, akkor ez nem fog menni. Persze igényelhető falusi csok akkor is, ha a család a meglévő ingatlanját bővítené és/vagy korszerűsítené, ám ebben az esetben a támogatási összeg felére lesznek csak jogosultak.
Mennyi az annyi?
A falusi csok nagy előnye, hogy az „elnyerhető” összeg éppen annyi, mintha a család új építésű ingatlant vásárolna „normál” csok felhasználásával, ám mivel itt a pénz vidéki, kistelepüléseken lévő használt ingatlanra költhető csak el, az lényegesen többet ér.
A falusi csok összege vásárlás és egyidejűleg bővítés/korszerűsítés esetén:
– 1 gyermek: 600 ezer Ft
– 2 gyermek: 2,6 millió Ft
– 3 vagy több gyermek: 10 millió Ft
A falusi csok összege meglévő lakás bővítés/korszerűsítés esetén:
– 1 gyermek: 300 ezer Ft
– 2 gyermek: 1,3 millió Ft
– 3 vagy több gyermek 5 millió Ft
Kik igényelhetik a falusi csok-ot?
Alapvetően a csok (családi otthonteremtési kedvezmény) személyi feltételeit kell teljesíteni, vagyis igényelhetik élettársak, házastársak, valamint gyermeküket egyedül nevelő szülők egyaránt. Jövőben születendő (vállalt) gyermek után igényelt támogatást csak házasok igényelhetnek, amennyiben az igényléskor legalább az egyik fél még nem töltötte be a 40. életévét.
2022-ben is elérhető az áfa-visszatérítés
Az otthonteremtési program részeként visszaigényelhető az új építésű lakások áfája.
Kétféle adó-visszatérítés is elérhető 2022-ben:
- Új építésű lakás vásárlásakor az 5%-os áfát vissza lehet igényelni, amennyiben csok támogatást is igénylünk mellé. (A generálkivitelezővel történő építkezésekre is 5%-os áfa érvényes, melyet vissza lehet igényelni.)
- Az önerős – generálkivitelező nélküli – építkezéseknél 27%-os áfatartalmú számlát kaphatunk, ilyenkor az adót 5 millió forintos összeghatárig visszaigényelhetjük. A csok személyi feltételeit ekkor is teljesíteni kell a konstrukció felvételéhez, ugyanakkor ezt a támogatást gyermektelen párok, egyedülállók is igénybe tudják venni.
Az illetékmentesség is érvényben marad 2022-ben
A használt és új lakások vásárlásakor alapesetben 4 százalék vagyonátruházási illetéket kell megfizetni. Ez az összeg elengedésre kerül abban az esetben, ha a vevő csok támogatást is igényel a vásárláshoz. Ez a kedvezmény egy 60 millió forint összegű lakás megvásárlásakor 2,4 millió forint összegű díj elengedését jelentené.
