A mai lakásárak ismeretében nem nehéz megtippelni, hogy egyre többek számára csak lakáshitel felvételével válik elérhetővé a kívánt cél. Mindenkinek más az élethelyzete, ami megnehezíti az általánosítást, azonban például abban a kérdésben viszonylag egyértelmű a helyzet, hogy a lakás értékéhez képest mekkora hitelt vehetünk fel.
Volt olyan időszak, amikor a bankok a hitelfedezeti arányoknál nem kellett külső szabályoknak megfelelniük, a válságot követő tapasztalatok ismeretében azonban a jegybank külön rendeletet hozott, amihez minden banknak tartania kell magát.
A rendeletben egyértelműen le van írva, hogy forint alapon nyújtott jelzáloghitelnél az ingatlan forgalmi értékének maximum 80%-a adható ki hitelként. Csak a miheztartás végett, az eurós hiteleknél 50%-os limit él, a forinton és eurón kívüli devizánál 35%-os.
A forinthitelnél maradva a rendelet alapján egy 30 millió forintos ingatlannál a kiadható hitel felső határa 24 millió forint, ezért bármi történjen is 6 millió forintot önerőként be kell tennünk az ingatlanba (az egyéb járulékos költségekről még nem is volt szó). Abban az esetben lehetne csak megoldani, hogy önerő nélkül vehessünk fel hitelt, ha a lakáshitel mögé két ingatlant teszünk be fedezetként. Mondani sem kell, hogy ez milyen kockázatokkal jár együtt.
Azt ne feledjük, hogy a bank a hitelbírálat részeként egy értékbecslővel megállapítatja, hogy a vásárolni kívánt ingatlannak mekkora az értéke. Sok esetben az adásvételi szerződésben szereplő vételárhoz nagyon közeli (enyhén alacsonyabb) értéket fog mondani az értékbecslő, de előfordulhat, hogy ahhoz képest jóval kisebb értéket mond. A bank pedig az értékbecslő által meghatározott forgalmi értékhez fogja tartani magát.
A hitelminősítési folyamatban a bank számára fontos információval bír, hogy a hitelfedezetnél mennyire használjuk ki a szabályok adta lehetőségeket. Azt elmondhatjuk, hogy nagyon sok tényezőtől függ a hitel elbírálása, de egy átlagkereset esetén, ha több önerővel rendelkezünk és az ingatlanhoz képest nem 80% lesz a hitel nagysága, hanem csak 40%, akkor a bank jobb kondíciókat fog nekünk adni. Érthető is ez, hiszen nem leszünk annyira kockázatosak.
Ennél a résznél meg kell említenünk, hogy az ingatlanfedezet önmagában nem elegendő, szükség van emellé még megfelelő jövedelemre is a hitelképesség bizonyításához. A korábbi bekezdésben tárgyaltaknál tehát lehet olyan ügyfél, aki az ingatlan értékéhez képest sok hitelt vesz fel, de éppen nem lesz nagyon kockázatos a bank számára, mert kiemelkedően magas jövedelmet tud bizonyítani.
A jövedelemarányos törlesztőrészletet a fedezethez hasonlóan a jegybank rendelete szabályozza. A JTM októberig 400 ezer forintos jövedelem alatt 50% lehet, míg 400 ezer forintos jövedelem felett 50%. A bankok viszont ennél szigorúbbak, inkább a jövedelem 35-40%-ig engedik elmenni az ügyfelet. Októbertől ezek a szabályok fognak átalakulni, részletek itt. A lényeg, hogy a fix hiteleket felértékeli az új szabályozás.
Mindebből következik, hogy a hitelfelvétel egy nagyon komplex folyamat, és mindig érdemes óvatosabban számolni, nehogy később meglepetések érjenek bennünket. Amit tudatosítani kell, hogy az ingatlanfedezet csak egy a sok tényező közül. Ami viszont nagyon is fontos, hiszen ez teremti meg a lehetőségét, hogy a jelzáloghitel olyan olcsó lehessen.
Használd lakáshitel kalkulátorunk, hogy megtaláld az élethelyzetednek megfelelő hitelt!
